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在商品房尚未修建好之前，其實(shí)也是有條件的允許開(kāi)發(fā)商提前銷售的，此時(shí)需要取得預(yù)售許可證才行。那要是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證可以售房嗎？或許很多人都不是很了解，下面就讓律霸小編為你分析解答。

首先，我國(guó)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

依照上述規(guī)定，具備商品房預(yù)售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開(kāi)發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因?yàn)闊o(wú)論是商品房買賣合同還是認(rèn)購(gòu)書(shū)，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費(fèi)者作為買方要具備民事行為能力，開(kāi)發(fā)商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。沒(méi)有取得預(yù)售許可證開(kāi)發(fā)商是不能銷售商品房的。

(一)開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有預(yù)售許可證的事實(shí)，購(gòu)買方能獲得哪些賠償?

根據(jù)《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第九條之規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

(二)銷售沒(méi)有預(yù)售許可證的商品房，合同被認(rèn)定無(wú)效后，出賣人能否要求買受人支付房屋使用費(fèi)?

根據(jù)購(gòu)買方是否為善意購(gòu)買，支付房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不一。作為善意買受人，房屋使用費(fèi)數(shù)額的確定，應(yīng)以雙方約定的合同價(jià)款除以房屋設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買受人實(shí)際使用該房屋年限得出的價(jià)款作為買受人所獲得的利益為返還標(biāo)準(zhǔn)。如果不是善意買受人，房屋使用費(fèi)數(shù)額的確定，按照同地段同房型市場(chǎng)租賃價(jià)確定。

最后需要提醒購(gòu)房者的是在訴訟中，出賣方故意隱瞞或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的證據(jù)需由購(gòu)買方舉證。因此為了避免舉證不力以及其他法律糾紛，避免自己的權(quán)益受到損失，建議您還是不要購(gòu)買沒(méi)有預(yù)售許可證的商品房，為了防止開(kāi)發(fā)商故意隱瞞，可以請(qǐng)律師陪同簽訂購(gòu)房合同，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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