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在我們進行買賣農(nóng)村的房屋的時候，是有很多的限制條件的，很容易造成房屋買賣合同無效的現(xiàn)象。那么，農(nóng)村房屋買賣中買家反悔咋辦呢?農(nóng)村房屋買賣什么情況下有效呢?接下來，小編會為大家?guī)硐嚓P(guān)的法律知識的介紹。

一、農(nóng)村房屋買賣什么情況下有效?

(1)購房者主體資格合法

農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。

(2)售房者的主體資格合格

賣房者必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并且如果房屋共有人員要共同處分房屋，才可以使房屋買賣有效。

(3)購房者符合申請宅基地的條件

農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地，所以購房者必須滿足購買之前名下沒有別處宅基地的要求。

(4)買賣經(jīng)過村民委員會同意

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實質(zhì)性處分，所以如果房屋要買賣的話就要經(jīng)過村委會的同意。

二、農(nóng)村房屋買賣什么情況下無效?

(1)產(chǎn)分離出賣

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果售房者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那房屋買賣則無效。

(2)主體有問題

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人，非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效，并且房屋所有權(quán)人未經(jīng)共有人同意，私自出售房屋的，房屋買賣也是無效的。

(3)侵犯優(yōu)先購買權(quán)

房屋所有人出賣共有房屋時，共有人有優(yōu)先購買權(quán)，房屋所有人出賣租賃房屋的，承租人享有優(yōu)先購買的權(quán)利，如果的優(yōu)先購買權(quán)被侵犯，該房屋買賣無效。

(4)非法轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，這樣的房屋買賣無效。

三、農(nóng)村房屋買賣，對方反悔怎么辦?

根據(jù)相關(guān)法律和政策規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村居民，城鎮(zhèn)購買者不能取得宅基地所有權(quán)?！暗?，如果是連環(huán)買賣，即農(nóng)村房屋可能由第一手買房人轉(zhuǎn)讓給第二手買房人，而后來又轉(zhuǎn)讓給第三手、第四手等，如果最終一手買房人系房屋所在村集體組織成員，第一手出賣人請求確認買賣合同無效時，難獲支持。同時房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，集體土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地的，合同訂立后買方的戶口已遷入房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的，也不予支持買賣合同無效。”

法官提醒，出賣人雖能通過司法途徑確認房屋買賣合同無效，并不等于可以獲得期望的巨額利益。買賣合同無效后，買受人有權(quán)要求出賣人賠償房屋裝修、購房款的利息等實際損失以及因房屋價格上漲而帶來的另行購房的損失。

關(guān)于農(nóng)村房屋買賣中買家反悔咋辦這個問題，在進行處理的時候，首先我們要進行判斷自己簽訂的合同是否有效，農(nóng)村的房屋是不可以出售給城鎮(zhèn)居民的，即使簽訂了合同，也是無效的，然后，我們再可以根據(jù)具體的情況來進行協(xié)商解決。

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