問題一：我于2015年5月份買了一套交易價為298萬元的二手房，首期款都已進行了監(jiān)管，上周業(yè)主要求加價50萬我不同意，賣方就不再配合我貸款，不和銀行簽訂收款賬號確認書，之后我聽說賣方將這套房到中介掛盤420萬出售，我該怎么辦?

顏*丹律師：你現(xiàn)在只能走法律途徑，一條途徑是要求繼續(xù)履行合同，另外一條途徑是解除合同，要求違約方承擔違約責任。起訴前最好委托律師向賣方發(fā)出一個催告履行合同律師函，同時保留賣方違約的證據(jù)。現(xiàn)在賣方拒絕繼續(xù)履行合同并有一房二賣的行為，起訴的同時應向法院財產(chǎn)保全查封涉案房產(chǎn)，以保證判決結(jié)果的順利實施。

問題二：我們二手房買賣合同中約定違約金按房價的20%，現(xiàn)在賣方違約不繼續(xù)履行合同，如果我向法院起訴解除二手房買賣合同并要求賠償違約金，法院會支持多少違約金數(shù)額呢?

顏*丹律師：以往在庭審中主審法官會主動問違約方是否要求調(diào)整違約金，如果違約方要求調(diào)整，法院一般都會調(diào)低，在一定情況下參照定金比例的規(guī)定，并結(jié)合守約方的損失、預期利益、違約方的過錯、因違約行為所獲利潤情況綜合審查予以確定。但這一波行情是近年來房價漲幅最高的一次，這一批已訴到法院的案件都還未下判決，我想法院會考慮到房價上漲的因素，不會過分調(diào)整違約金，代理律師的任務是盡量說服法官支持全額違約金。

問題三：我與買方簽訂了二手房買賣合同，并約定了買方付款時間，但是買方已過付款期限遲遲貸不到款，我出售這套房是為了換大房，我如果再等下去房價飛漲我就買不起大房了，我現(xiàn)在是否可以不再等下去另行出售呢?

顏*丹律師：在二手房交易履行合同過程中，如果買方未及時履行付款義務時，賣方必須履行催告或通知義務，給出買方一個寬限時間催告對方履行付款義務，或發(fā)出解除合同的通知，以特快專遞方式寄出，信封備注快遞文件的內(nèi)容，并保留回執(zhí)，作為證據(jù)使用。即使對方拒收，也認定為已盡通知義務。否則，雖然買方未及時付款，賣方未履行通知義務直接另行出售，有可能會被法院認定為一房二賣而承擔違約責任。

問題四：這幾個月深圳房價漲幅30—40%，即使法院支持合同約定的按房價20%的違約金，也不足以彌補賣方違約對我造成的損失，我是否可以向法院要求繼續(xù)履行合同強制過戶?

顏*丹律師：守約方有權(quán)選擇要求繼續(xù)履行二手房買賣合同或者解除合同并且賠償違約金，要求繼續(xù)履行合同是守約方的權(quán)利，法院一般判決會支持繼續(xù)履行合同，但是繼續(xù)履行合同的判決在執(zhí)行起來手續(xù)較為繁瑣。如果訴訟請求里僅要求繼續(xù)履行合同，在執(zhí)行過程中法院會以沒有具體執(zhí)行內(nèi)容而拒絕執(zhí)行。如果賣方紅本不在手，在執(zhí)行程序中又拒絕配合贖樓，則難以執(zhí)行強制過戶。因此，在訴訟中應將賣方的按揭銀行作為第三人，訴請賣方繼續(xù)履行合同的同時，要求賣方協(xié)助買方辦理房屋解除抵押及所有權(quán)變更登記手續(xù);第三人賣方銀行協(xié)助辦理解除抵押手續(xù)。這樣，既使執(zhí)行程序中賣方和銀行不配合贖樓，也可通過司法程序強制贖樓和過戶。當然，前提是如果賣方在執(zhí)行程序中不配合買方貸款，買方有足夠的資金一次性付款，或者通過擔保公司短期貸款一次性付款后，再將房屋抵押給銀行做按揭。

問題五：我是賣方，我和買方在中介簽訂的二手房買賣合同中沒有約定買方付款的最后期限，現(xiàn)在買方已經(jīng)換了好幾家銀行申請貸款了，但都因為信用不良貸不到款，買方又無法籌足全額一次性付款，這種情況下我可以解除合同嗎?

顏*丹律師：雙方?jīng)]有約定付款期限的，有的相關案例中法院的做法是解除合同，雙方互不承擔違約責任。我認為合同成立需要具備的條件：一是具有雙方當事人;二是當事人對合同的必備條款達成合意。二手房買賣合同中付款時間屬于合同的必備條款，在缺失上述條款，且無法通過當事人協(xié)商補充確定的情況下，合同是不成立的。既然合同不成立，賣方退還買方已交款項，雙方互不承擔違約責任。

問題六：我出差時我妻子和買方簽訂了一份二手房買賣合同，出售了我們的現(xiàn)住房，而這套房是我的婚前財產(chǎn)，我妻子沒有我的授權(quán)委托書，我是否可以我不同意為由認為這份合同無效呢?

顏*丹律師：你的妻子無權(quán)處分你的婚前財產(chǎn)，根據(jù)2012年6月6日最高人民法院公布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！币虼?，無權(quán)處分不必然導致合同無效，買方有權(quán)追究簽訂房屋買賣合同的無權(quán)處分人也即是你妻子的違約責任。