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與城鎮(zhèn)房屋不同的是，滿足農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓、買賣的條件，與依照的程序更為復(fù)雜，且農(nóng)村房屋買賣契約只在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)簽訂才有效，否則在司法實(shí)踐中會發(fā)生撤銷等無效裁決。隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村人口流動更頻繁化了，因此，對于農(nóng)村房屋買賣契約的有效性應(yīng)進(jìn)行更嚴(yán)格的監(jiān)督。

《中華人民共和國憲法》第十三條第一款規(guī)定“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。

《中華人民共和國民法通則》第七十五條規(guī)定“公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)”。

農(nóng)村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費(fèi)了農(nóng)戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民最昂貴的私有財產(chǎn)。因此，無論從物盡其用的經(jīng)濟(jì)價值考量，還是從肯定和激發(fā)村民投資消費(fèi)的積極性著眼，村民對房屋的所有權(quán)應(yīng)受到法律的充分保護(hù)，村民依法對其房屋享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利應(yīng)得到法律的彰顯。

一方面，村民的自然流動必然涉及農(nóng)村宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)，另一方面，對該類房屋的流轉(zhuǎn)又必須依法實(shí)行限制。因此，司法實(shí)踐必須對該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時、有效的回應(yīng)和規(guī)制。

1、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的糾紛處理

基于雙方交易主體均系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其住宅買賣行為不會導(dǎo)致本集體經(jīng)濟(jì)組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基于自主意思表示所締結(jié)的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。但依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準(zhǔn)。

2、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的糾紛處理

農(nóng)村土地系不可再生的自然資源，決定著農(nóng)村的長期穩(wěn)定發(fā)展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉(zhuǎn)讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標(biāo)的物的買賣合同均應(yīng)認(rèn)定為無效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，基于該買賣合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。對于受讓方取得房屋后進(jìn)行了改、擴(kuò)建或裝飾裝修的，依據(jù)民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權(quán)，同時按評估殘值對受讓方予以折價補(bǔ)償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責(zé)任各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員將宅基地上所建房屋轉(zhuǎn)讓的糾紛處理

非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員占用宅基地建房無論是否經(jīng)過相應(yīng)行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權(quán)，因此其所建房屋不能取得物權(quán)，基于該房屋的買賣合同亦當(dāng)然無效。

司法實(shí)踐中處理該類糾紛還應(yīng)注意二個問題：

（1）若建房人取得宅基地經(jīng)過了行政審批，則在民事訴訟進(jìn)程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應(yīng)行政許可;

（2）鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應(yīng)予保護(hù)，以維護(hù)既定的經(jīng)濟(jì)秩序。

因此，法院在司法裁判時應(yīng)就案件所涉宅基地違規(guī)向土地行政主管部門發(fā)出司法建議，同時判決確認(rèn)合同無效，并按無效合同的法律規(guī)定明確雙方當(dāng)事人的責(zé)任。

4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認(rèn)無效的處理

《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生法律效力”。

一般而言，人民政府征收決定發(fā)生法律效力后，相關(guān)征收實(shí)施單位才與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，而此時，依據(jù)法律的規(guī)定，被征收房屋的物權(quán)已移轉(zhuǎn)至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關(guān)當(dāng)事人就該房屋的轉(zhuǎn)讓所簽買賣合同在此時被確認(rèn)無效，則會出現(xiàn)買受人返還房屋不能的情形。

由于農(nóng)村房屋是村民的私有財產(chǎn)，或許是村民的全部身家修建的，因此是非常珍貴的物權(quán)，農(nóng)村房屋買賣契約也受到我國《物權(quán)法》、《憲法》、《土地管理法》等多部法律的限制。由于宅基地是獨(dú)屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，因此賣嗎雙方在簽訂買賣契約時必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，否則，該契約是無效的。

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