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現(xiàn)如今，房屋買賣方面的制度改革已成為了眾人的焦點(diǎn)，農(nóng)村集體房屋買賣改革的具體內(nèi)容及其所產(chǎn)生的影響也是十分引人注意的，其中不乏存在著許多的法律問題和最新制度的規(guī)定。下面，筆者將從農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革方面來進(jìn)行詳細(xì)的解讀。?

一、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的內(nèi)容

1、開展農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記。

2、推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)。具體目標(biāo)是建立健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度。?

二、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的本質(zhì)?

1、“還權(quán)賦能”：“還權(quán)”是把法律法規(guī)賦予農(nóng)民的土地、房屋等要素的權(quán)益還給農(nóng)民，恢復(fù)農(nóng)民應(yīng)有的自主權(quán)；“賦能”是讓農(nóng)民擁有發(fā)揮自主權(quán)的能力，使農(nóng)民成為改革的主體和市場(chǎng)的主體，通過改革實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)要素資本化，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增收致富，縮小城鄉(xiāng)差距，解決“三農(nóng)”問題，加快城市化進(jìn)程，推動(dòng)城鄉(xiāng)同發(fā)展共繁榮。

2、“農(nóng)民自主”：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革過程中，法律法規(guī)明確規(guī)定的，按照法律法規(guī)進(jìn)行確權(quán)頒證；法律法規(guī)未明確規(guī)定的，通過以村、組為單位的農(nóng)民集體民主決策機(jī)制，妥善解決改革工作中出現(xiàn)的問題和矛盾。?

三、堅(jiān)持原則?

1、堅(jiān)持全面貫徹落實(shí)黨在農(nóng)村基本政策。穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，保持現(xiàn)有土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變，堅(jiān)持實(shí)事求是、尊重歷史和現(xiàn)實(shí)，不斷完善統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制機(jī)制創(chuàng)新，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。

2、堅(jiān)持有效保護(hù)耕地資源。處理好耕地保護(hù)同土地資源合理開發(fā)利用的關(guān)系，確保在耕地總量不減、質(zhì)量不降的前提下，盤活農(nóng)村閑、未充分利用的土地資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的合理流轉(zhuǎn)和集約利用。

3、堅(jiān)持維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。充分尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民對(duì)改革的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)，依法保障集體資產(chǎn)、農(nóng)民合法權(quán)益不受侵害，建立合理的收益分配制度，讓農(nóng)民通過改革得到更多實(shí)惠，切實(shí)維護(hù)和保障農(nóng)民的合法權(quán)益

4、堅(jiān)持依法辦事、陽光操作。嚴(yán)格參照有關(guān)法律、法規(guī)和政策的有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則。

5、堅(jiān)持政府引導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合。

6、堅(jiān)持重點(diǎn)突破、分步實(shí)施。?

四、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革確權(quán)頒證?

1、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革要頒發(fā)的權(quán)證 頒發(fā)四項(xiàng)權(quán)證：集體土地所有證、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、集體建設(shè)用地使用證、房屋使用權(quán)證。

2、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革后農(nóng)戶應(yīng)拿到的證書

（1）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證。在實(shí)測(cè)的基礎(chǔ)上，充分尊重農(nóng)民的意愿，按照農(nóng)民自主、自愿、自治的原則，由村、組農(nóng)民集體通過平等協(xié)商討論，嚴(yán)格按照民主程序確定確權(quán)頒證方案，頒發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》。

（2）集體土地使用證（宅基地）。在農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)上，申請(qǐng)用《農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)證》換《集體土地使用證》。

（3）房屋所有權(quán)證。對(duì)已竣工驗(yàn)收并入住的新居工程項(xiàng)目房屋進(jìn)行確權(quán)，頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。

（4）耕地保護(hù)基金銀行卡（存折）。完成承包地確權(quán)頒證后，按照確權(quán)面積簽訂《耕地保護(hù)合同》，按合同面積由區(qū)國土分局直接將耕地保護(hù)金劃入農(nóng)戶耕?？?。

3、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革確權(quán)頒證的工作程序

（1）組織動(dòng)員。推選議事會(huì)，以村組為單位，開展工作培訓(xùn)，推選戶主，召開戶代表大會(huì)廣泛全面宣傳（將農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的目的、內(nèi)容、政策等以淺顯易懂的方式向所有農(nóng)村民宣講，做到家喻戶曉）。

（2）調(diào)查測(cè)繪。調(diào)查摸底，對(duì)農(nóng)村承包地進(jìn)行實(shí)際測(cè)繪勘界、審核確認(rèn)。

（3）方案議決。梳理問題、建立矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制、民主討論和確定確權(quán)方案

（4）結(jié)果公示。

（5）確權(quán)頒證。

4、確權(quán)頒證基本要求

（1）“四個(gè)一致”。

（2）落實(shí)民主機(jī)制。

（3）以人為本。?

綜上所述，農(nóng)村集體房屋買賣 改革的具體措施及其影響大致分為上述四方面內(nèi)容，其中立法層面的規(guī)定已然是十分完善的了。但是，除此之外，在農(nóng)村集體房屋的買賣過程中遇到的相應(yīng)法律問題，仍需向?qū)I(yè)人士進(jìn)行咨詢和了解，以便更好地合規(guī)進(jìn)行操作。

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