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農(nóng)村房屋是農(nóng)民擁有的不動產(chǎn)，村集體的成員都可以分到自己的宅基地進行房屋建設(shè)，但是農(nóng)村宅基地分配原則是一戶一宅，如果將自己的房屋變賣就不能再申請宅基地進行房屋建設(shè)，法律也規(guī)定了農(nóng)村房屋不能私自買賣，下面律霸小編為大家解答農(nóng)村房屋買賣根據(jù)哪些法律無效。

一、農(nóng)村房屋買賣無效的法律依據(jù)

1、地產(chǎn)分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人土地出租房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認定無效

在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認定為合同無效。

5、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效

主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、農(nóng)村房屋買賣合同無效后的處理

房屋買賣合同被確認無效后，為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上，要全面考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經(jīng)翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應(yīng)對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應(yīng)當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應(yīng)當予以妥善安置。出賣人應(yīng)當賠償買受人的損失包括：

1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現(xiàn)房屋價款之間的差價

2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分

3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分

以上損失，需要委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，然后確定損失數(shù)額。對于土地增值和拆遷部分補償，合同無效后，根據(jù)出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。

綜上所述，就是小編對農(nóng)村房屋買賣根據(jù)哪些法律無效問題，無效之后怎么處理的解答。農(nóng)村房屋買賣只能在村集體內(nèi)部進行，如果轉(zhuǎn)讓給其他人那樣買賣合同就是無效的，國家隊農(nóng)村房屋買賣管理的比較嚴格，涉及到房屋買賣合同無效的原因有很多種，法律規(guī)定的一般合同無效的原則在這里也可以適用。

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