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在常見的農(nóng)村房屋買賣糾紛中，不少都是由于宅基地的歸屬問題產(chǎn)生的，而且關(guān)于這個(gè)問題產(chǎn)生的糾紛也是有很多典型性案例的。農(nóng)村房屋因?yàn)檎厥褂脵?quán)的問題會(huì)出現(xiàn)很多的問題，而且都屬于那種說不清道不明的情況，那么有哪些農(nóng)村房屋買賣糾紛案例呢?

[案情介紹]

原告張某系北京市大興區(qū)某村村民，原在村里擁有房屋一套，并擁有集體土地宅基地使用證。1998年，上述房屋以三萬元的價(jià)格賣給了城里的王某，并將宅基地的使用權(quán)進(jìn)行了變更登記。

2006年3月，張某以年老準(zhǔn)備回家居住，發(fā)現(xiàn)該房于1998年被兒子出售為由，找到王某要求收回該房，張某在與王某協(xié)商未果的情況下向大興區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令原被告雙方的房屋買賣無效，由被告返還原告房屋，原告支付被告賣房款三萬元。并提供了由村委會(huì)和房屋買賣當(dāng)事人提供的其兒子私自出售住房的證明。

被告王某在收到應(yīng)訴通知書后，不知如何應(yīng)訴，委托了北京市泰福律師事務(wù)所律師作為自己的代理律師。

被告王某的代理律師在調(diào)查了事情原委之后認(rèn)為：

1、王某是該宅基地的合法使用權(quán)人

王某原系與原告張某同村的大興區(qū)某村村民，后出嫁到豐臺(tái)區(qū)，上世紀(jì)末由于該區(qū)開發(fā)建設(shè)，王某失去土地而轉(zhuǎn)為居民，并被安排了工作;王某的丈夫李某沒有被安排工作，得到補(bǔ)償三萬元，被迫自謀職業(yè)。1998年，由于王某全家當(dāng)時(shí)正擠在周轉(zhuǎn)房中，并考慮到自己的生活習(xí)慣和養(yǎng)老的問題，王某全家也想在家買個(gè)平房。

這時(shí)，張某因要買一處樓房而急需用錢。經(jīng)村民黃某、陳某的介紹，并在黃某和陳某等人的共同見證下，王某以三萬元的價(jià)格購(gòu)買了張某的房屋，張某明確表示該房可以過戶。在房屋交付后，當(dāng)時(shí)的村委會(huì)主任帶著張家的人到鄉(xiāng)政府進(jìn)行了宅基地使用權(quán)的變更登記，王某已經(jīng)成為該宅基地的合法土地使用權(quán)人。

2、王某以三萬元購(gòu)買房屋的價(jià)格合理

王某購(gòu)買張某的房屋系上世紀(jì)五六十年代建造的，北房年久失修，廂房實(shí)際就是三間棚子，房?jī)r(jià)是在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上確定的，當(dāng)時(shí)三萬元的價(jià)格已屬高價(jià)。

3、本案的訴訟時(shí)效已過

王某購(gòu)買此房屋已有九年的時(shí)間，對(duì)房屋已經(jīng)行了大面積的修繕。原告張某在九年之后，看到村里公路通車，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，土地升值潛力巨大，而以其兒子私自出賣房屋為借口，蓄謀撕毀合同，收回房屋。張某每年都多次回村，其兒子私賣房屋的借口是站不住腳的，本案的訴訟時(shí)效已過，人民法院不應(yīng)受了原告的起訴。

[判決結(jié)果]

2006年5月，法院開庭進(jìn)行了審理，對(duì)原被告的證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證，證人出庭作證，法院沒有當(dāng)庭判決。通過開庭，原告自知證據(jù)不足，2006年6月，到法院申請(qǐng)了撤訴。

[案例點(diǎn)評(píng)]

本案是一起典型的集體土地宅基地使用權(quán)及房屋買賣的糾紛案件。

1、我國(guó)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！庇纱丝梢钥闯?，我國(guó)農(nóng)村集體土地的房屋是可以出售和出租的，但農(nóng)村房屋的出售一般僅限于該集體的內(nèi)部成員。造成這種情況的原因有以下兩個(gè)方面，一方面，我國(guó)實(shí)行的是地隨房走的原則，購(gòu)買了房屋既取得了該房屋的宅基的使用權(quán)，而我國(guó)對(duì)農(nóng)村宅基地的使用權(quán)的期限沒有限制，可以認(rèn)為是無限期的，因此，對(duì)于宅基地轉(zhuǎn)讓的控制是十分嚴(yán)格的，農(nóng)村宅基地對(duì)城市居民的出售處于禁止的狀態(tài);另一方面，我國(guó)采取對(duì)宅基地的嚴(yán)格控制，是出于一種保護(hù)農(nóng)民利益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的考慮。

從這個(gè)方面來看，張某向王某是違反法律規(guī)定的，當(dāng)時(shí)鄉(xiāng)政府為其辦理了宅基地的過戶也是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

2、在這個(gè)案例中，我們拋開農(nóng)村集體土地宅基地的問題，僅從房屋買賣的法律關(guān)系上分析，本案例中的房屋買賣是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，是雙方自愿交易的結(jié)果。

本案中，原告要買房，被告要買房，而且原告承諾該房能夠過戶，被告才敢賣房。但原告并沒有通過合法的途徑進(jìn)行過戶的變更手續(xù)，土地登記部門沒有相應(yīng)的變更登記記載，導(dǎo)致了過戶登記被撤銷。但行政訴訟撤銷了過戶登記并不等于否認(rèn)了賣房的事實(shí)以及雙方自愿達(dá)成的房屋交易。

關(guān)于上述農(nóng)村房屋買賣糾紛案例不少人發(fā)現(xiàn)，案件中存在的也正是日常生活中問題最為突出的方面，而且很多人由于被利益誘惑，常會(huì)做出一些違背道義的事情，而本案中的當(dāng)事人便是這樣。雖然農(nóng)村房屋合同的效力依然沒有一個(gè)統(tǒng)一的說法，但是不管怎么說做人的底線還是應(yīng)該要有的。

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