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農(nóng)村房屋買賣司法公證，是對農(nóng)村買賣房屋的合法性的檢查，同時也是農(nóng)村房屋買賣者證明其合同符合國家法律的手段之一。目前，我國農(nóng)民很多人并不太清楚法律的規(guī)定，也不太清楚買賣房屋需要通過司法公證，所以也不知道農(nóng)村房屋買賣司法公證主要審查什么？為此，小編整理了一下的內(nèi)容。

農(nóng)村房屋買賣公證，是指公證機構(gòu)根據(jù)當事人的申請，依照法定程序證明農(nóng)村房屋買賣合同真實、合法的活動。此類合同公證的審查及告知重點是：

一、審查賣方的主體資格及轉(zhuǎn)讓房屋的合法性

賣方原則上應(yīng)當是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。在我國，宅基地使用權(quán)作為宅基地使用權(quán)人依法利用集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，在本質(zhì)上是一種帶有社會福利屬性質(zhì)的權(quán)利，非集體組織成員不享有該項福利。因此，農(nóng)村房屋的出讓方應(yīng)當是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。當然，如果是因繼受取得的農(nóng)村房屋所有權(quán)，其出讓方也有可能不是本集體經(jīng)濟組織成員，如其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因受讓、受贈或繼承獲得本集體所有的宅基地上房屋，或者城鎮(zhèn)公民因繼承獲得農(nóng)村房屋的情況。但這僅為例外，不帶有普遍性。

轉(zhuǎn)讓房屋合法性的審查，主要是審查宅基地的取得和使用是否符合《土地管理法》第62條的規(guī)定。該條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)”。按此規(guī)定，農(nóng)村房屋所附著的宅基地必須具體以下要件方為合法：一是經(jīng)批準，二是不超標，三是一戶一宅，四是符合總體規(guī)劃。因此，在審查中，應(yīng)要求出讓方提供批準用地證明書，并對該證明書上批準建房的位置、面積、樓層、結(jié)構(gòu)等進行核對。屬于超面積建筑的房屋(我國農(nóng)村超標建房是一個普遍現(xiàn)象)，應(yīng)要求其提供已接受超標處罰的證明或集體組織同意其轉(zhuǎn)讓的證明。

二、審查買方的主體資格

在一般的買賣合同公證中，買方的資格無需過多審查，只要具有完全民事行為能力即為已足。然而，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的限制轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同中的買方資格也受到一定的限制。因此，農(nóng)村房屋買賣合同中的買方一般應(yīng)當具備以下資格：

1、不是城鎮(zhèn)居民

1999年國務(wù)院辦公廳“關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知”中明確規(guī)定，禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民出售。該規(guī)定雖然不是法律、法規(guī)，但在公證中應(yīng)當予以適用。因為《物權(quán)法》第153條有關(guān)宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓適用法律的規(guī)定中，包括了適用“國家有關(guān)規(guī)定”的要求。

2、不是本集體組織中已享有宅基地使用權(quán)的村民

因為土地管理法規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。中共中央、國務(wù)院的有關(guān)文件也多次強調(diào)，“農(nóng)村居民每戶只能擁有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。”如果允許已有住宅的村民在本集體購買房屋，就意味著將擁有兩份以上宅基地使用權(quán)，造成事實上的不公平。當然，如果買方將已有房屋拆除并將宅基地交回集體的，則不受此限。

3、是否必須是本集體組織成員未受限制

由于法律對農(nóng)村房屋的買方的資格未作明確限制，國家規(guī)范性文件也只對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買房進行了限制，因此，不是本集體組織成員的買方原則上可以作為農(nóng)村房屋的買受人。但也有人認為，如果受讓方為本集體組織以外的人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶并符合申請宅基地的條件。

三、告知法律意義和后果

首先，應(yīng)當告知出讓方轉(zhuǎn)讓房屋后，其宅基地使用權(quán)也意味著隨同轉(zhuǎn)讓，因此，其不能再次享有申請宅基地使用權(quán)的權(quán)利。如果其仍欲在本集體享有居住，只能依據(jù)轉(zhuǎn)讓、出租的方法取得。但是，凡未行使宅基地申請權(quán)的，即原來是依繼承、轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地者，轉(zhuǎn)讓房屋后無房居住時，如果再申請宅基地，因為是初次申請使用，所以應(yīng)給予批劃宅基地。

四、告知當事人登記事項

根據(jù)《物權(quán)法》第155條的規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當及時辦理變更登記。未辦理登記的，物權(quán)移轉(zhuǎn)無效。同時，根據(jù)《土地登記規(guī)則》第 37條規(guī)定：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：

1、依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

2、因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的;

“房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請變更登記時，應(yīng)當提交變更后的房屋所有權(quán)證書?！蹦壳埃覈r(nóng)村宅基地和房屋的登記還極不完善，不少地方農(nóng)村房屋根本無法登記，因此，不能登記的，公證員宜告知當事人將房屋買賣合同公證書副本一份交宅基地所屬集體組織備案。

讀后小編才知道，在農(nóng)村，買賣房屋也并不是一件簡簡單單的事，是要通過農(nóng)村房屋買賣司法公證的過程，不是誰都可以買，誰都可以買，賣方必須是農(nóng)村戶口，買方也不能是城鎮(zhèn)戶口，并且還規(guī)定必須是一戶一宅基地，這一點可以有效控制某些投機分子趁機哄抬價格。

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