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上家向銀行或者個人借款并以房產(chǎn)作為抵押的，那銀行或者個人就是抵押權(quán)人，在債務(wù)人不能償還債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求將房產(chǎn)拍賣用來清償債務(wù)。因此，購房者在購房已抵押的房產(chǎn)時，一定要謹慎小心。那么現(xiàn)實中這個已抵押的房產(chǎn)如何購買呢？律霸小編馬上為你做詳細解答。

一、已抵押的房產(chǎn)如何購買

買賣已抵押房地產(chǎn)的，出賣人應(yīng)當事先書面通知抵押權(quán)人，并就有關(guān)事項協(xié)商一致，同時告知買受人房地產(chǎn)抵押的事實。根據(jù)我國《物權(quán)法》第 191 條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！弊⒁馕餀?quán)法對擔(dān)保法及其解釋的修正，依據(jù)該條規(guī)定，抵押人除非取得抵押權(quán)人同意或受讓人代債務(wù)人清償，否則抵押期間，不論成立的抵押權(quán)是否登記，債務(wù)人均不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)對受讓人有對抗的效力。

根據(jù)目前房地產(chǎn)交易中心及各大銀行的實踐操作來看：一是做轉(zhuǎn)按揭，將上家未還之貸款轉(zhuǎn)入下家貸款銀行，該業(yè)務(wù)經(jīng)常受央行政策影響;二是由下家支付給上家首付款，上家還清貸款，辦理抵押注銷后再行過戶。

二、購買已抵押的房屋應(yīng)注意什么

下家一定要把握好以下兩點：

1、要盡量壓縮付首付至過戶的時間如向銀行提前還貸，要按以下步驟進行：

首先，上家要向銀行預(yù)約還款時間，預(yù)約的時間視銀行而略有不同;

其次，在約定的時間到銀行還貸;有的銀行在還款當天，有的銀行還款后幾日內(nèi)可出《他項權(quán)證》;

第三，上家在取得《他項權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù);

第四，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過戶交易手續(xù)。

因此，下家將付首付到過戶交易的時間壓縮得越短越好，這樣下家首付的風(fēng)險就會越小，交易會越安全。

2、盡量將首付直接付到上家的貸款銀行為防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當天與上家一同到銀行，將首付直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當即劃走首付用于歸還貸款。

對于已抵押的房產(chǎn)，實踐中也是可以進行買賣的，但此時作為抵押權(quán)人其實對房產(chǎn)，在同等條件下是享有優(yōu)先購買權(quán)的。至于具體應(yīng)該如何購買已抵押的房產(chǎn)，律霸小編已經(jīng)在上文中做出了介紹，希望可以為您提供一些幫助。

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