【為您推薦】龍口市律師 ? 安吉縣律師 ? 岳麓區(qū)律師 ? 泗陽縣律師 ? 兗州市律師 ? 順平縣律師 ? 茶陵縣律師 ??

近年來，隨著城市環(huán)境問題日益突出，越來越多的城市人想在農(nóng)村覓一處宅院，以便“詩意地棲居”。可是鑒于我國土地制度的特殊性，城里人可以買農(nóng)村房嗎？對(duì)于想要賣房的農(nóng)村人來說，賣給城里人一般會(huì)價(jià)錢更高?？墒?，農(nóng)村房可以賣給城里人嗎？接下來，就讓律霸小編來為你做詳細(xì)解答吧。

一、城里人可以買農(nóng)村房嗎

1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人對(duì)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)，對(duì)宅基地享有合法的使用權(quán)。

按照物權(quán)法中所有權(quán)的基本理論，應(yīng)對(duì)其所有房屋享有完全處分的權(quán)能。根據(jù)房地一體的原則，房屋宅基地使用權(quán)在買賣中一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村房屋出售，但應(yīng)當(dāng)禁止宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

2、農(nóng)村的房屋是農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)，非農(nóng)業(yè)人口可以繼承其親屬遺留在農(nóng)村的房屋。

同樣是農(nóng)村的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，既然允許非農(nóng)業(yè)人口繼承農(nóng)村的房屋，應(yīng)當(dāng)也允許農(nóng)村房屋買賣，因?yàn)橘I賣和繼承是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同形式。

3、現(xiàn)行法律并未禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其他組織通過聯(lián)營合資等形式對(duì)農(nóng)村房屋共有。

聯(lián)營、合資經(jīng)營這種形式亦是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變相形式，而且按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓的形式并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而所簽合同在法律上是有效的。

4、允許農(nóng)村房屋出賣給非農(nóng)業(yè)人口，也是農(nóng)村和城市房地產(chǎn)市場統(tǒng)一的需要。

農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，如果對(duì)村民售房采取限制性政策，對(duì)村民來說是不公平的。如果農(nóng)村房地產(chǎn)永遠(yuǎn)被貼上農(nóng)村的標(biāo)簽，不能轉(zhuǎn)化為城市土地，或者城市人口不能通過合法的買賣獲得農(nóng)村房屋，那么，農(nóng)村就無法吸引外部投資，使其城市化。

二、農(nóng)村房可以賣給城里人嗎

國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村住宅。

但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?，而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設(shè)用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號(hào))第4條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而，筆者認(rèn)為上述“通知”，并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中確認(rèn)了宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的原則，該批復(fù)的內(nèi)容如下：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。

在我國，農(nóng)村房屋的買賣受到較為嚴(yán)格的限制，一般僅有在集體經(jīng)濟(jì)組織允許后，農(nóng)村房屋才可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部買賣。因此，城里人買農(nóng)村房，或者把農(nóng)村房賣給城里人，對(duì)交易雙方來說都是有風(fēng)險(xiǎn)的。