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伴隨著房屋限購(gòu)令在各地頒布，實(shí)踐中出現(xiàn)了大量借名買(mǎi)房的情況。在借名買(mǎi)房的情況下，當(dāng)事人一般都會(huì)簽訂一份借名買(mǎi)房合同。那么，借名買(mǎi)房合同有效嗎？而以這樣方式購(gòu)房的，要承擔(dān)怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？請(qǐng)?jiān)谙挛闹幸?jiàn)具體了解。

一、借名買(mǎi)房合同有效嗎

借名合同屬于合同的一種，按照《合同法》的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(2)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會(huì)公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

目前來(lái)說(shuō)，法律和行政法規(guī)并沒(méi)有明確禁止當(dāng)事人借名買(mǎi)房。但是，借名合同是否有效并沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案。

1、如果所購(gòu)買(mǎi)房屋為商業(yè)性的，那么借名買(mǎi)房合同一般有效。比如，《北京高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”據(jù)此，在北京市，司法實(shí)踐中對(duì)于一般的商品房借名買(mǎi)房行為，認(rèn)定有效的居多。其主要原因是為了維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，為了遵守《民法通則》中誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。

2、如果所購(gòu)房屋為經(jīng)濟(jì)適用房或其他保障性住房的，那么借名買(mǎi)房合同可能就無(wú)效。從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買(mǎi)房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類(lèi)合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買(mǎi)安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。因此，在有些法院的判決中，會(huì)認(rèn)定借名合同是無(wú)效的。

二、借名購(gòu)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

下面通過(guò)一個(gè)具體案例，告訴大家借名買(mǎi)房到底有什么風(fēng)險(xiǎn)：

2005年溫先生欲通過(guò)貸款方式購(gòu)買(mǎi)朝陽(yáng)區(qū)一套商品房，但因臨近退休，銀行不給貸款，他只好找在外企工作的外甥郭某協(xié)商。郭某同意幫忙，以自己的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并與銀行簽訂貸款合同。溫先生則支付了購(gòu)房款，負(fù)責(zé)每月還貸。溫先生裝修新房后入住，卻不料去年郭某有了外遇，其妻朱某起訴離婚，要求分割登記在郭某名下的這套房屋。溫先生得知后心急如焚。

朱某起訴離婚，要求對(duì)該房屋進(jìn)行分割，而郭某是在與朱某夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的該房屋所有權(quán)證。在沒(méi)有其他法院對(duì)該房屋權(quán)屬作出認(rèn)定前，受理離婚案件的法院應(yīng)當(dāng)以房屋所有權(quán)證上登記的人推定為房屋所有權(quán)人，因房屋所有權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的合法憑證。因此，該房屋有被分割的風(fēng)險(xiǎn)。

從司法實(shí)踐來(lái)說(shuō)，對(duì)于商業(yè)性住房，一般情況下借名買(mǎi)房合同都會(huì)被認(rèn)定為有效，但是對(duì)于保障性住房的話，借名合同則常常被認(rèn)定為無(wú)效。購(gòu)房者必須知道，借名買(mǎi)房存在很多的風(fēng)險(xiǎn)，除非萬(wàn)不得已，盡量避免借名買(mǎi)房。在辦理借名買(mǎi)房的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)在律師的幫組下，在借名買(mǎi)房合同中把相關(guān)事宜約定清楚和詳細(xì)，這樣才能避免發(fā)生糾紛給自己造成巨大損失。