近些年，在農(nóng)村房屋買賣中，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件頻發(fā)。那么針對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理，包括哪些處理方式？農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的特點有哪些？律霸小編根據(jù)整理的合同糾紛處理方面的知識，具體給大家做個闡述。

一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理方式有哪些？

1、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員的糾紛處理

基于雙方交易主體均系本集體經(jīng)濟組織成員，其住宅買賣行為不會導致本集體經(jīng)濟組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基于自主意思表示所締結(jié)的房屋買賣合同應認定為有效。但依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準。

2、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員的糾紛處理

農(nóng)村土地系不可再生的自然資源，決定著農(nóng)村的長期穩(wěn)定發(fā)展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉(zhuǎn)讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經(jīng)濟組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標的物的買賣合同均應認定為無效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，基于該買賣合同取得的財產(chǎn)應當予以返還。對于受讓方取得房屋后進行了改、擴建或裝飾裝修的，依據(jù)民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權(quán)，同時按評估殘值對受讓方予以折價補償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責任各自承擔相應的責任。

3、非本集體經(jīng)濟組織成員將宅基地上所建房屋轉(zhuǎn)讓的糾紛處理

如上文分析，非本集體經(jīng)濟組織成員占用宅基地建房無論是否經(jīng)過相應行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權(quán)，因此其所建房屋不能取得物權(quán)，基于該房屋的買賣合同亦當然無效。司法實踐中處理該類糾紛還應注意二個問題：其一是若建房人取得宅基地經(jīng)過了行政審批，則在民事訴訟進程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應行政許可；其二是鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應予保護，以維護既定的經(jīng)濟秩序，因此，法院在司法裁判時應就案件所涉宅基地違規(guī)向土地行政主管部門發(fā)出司法建議，同時判決確認合同無效，并按無效合同的法律規(guī)定明確雙方當事人的責任。

4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認無效的處理

《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生法律效力”。一般而言，人民政府征收決定發(fā)生法律效力后，相關(guān)征收實施單位才與被征收人簽訂征收補償協(xié)議，而此時，依據(jù)法律的規(guī)定，被征收房屋的物權(quán)已移轉(zhuǎn)至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關(guān)當事人就該房屋的轉(zhuǎn)讓所簽買賣合同在此時被確認無效，則會出現(xiàn)買受人返還房屋不能的情形。在此前提下，對該類糾紛的處理則應遵循以下原則：緣于買受人取得宅基地違法，則其僅對宅基地上房屋相關(guān)建筑裝飾材料享有相應權(quán)利，因此，其僅得就建筑裝飾材料部分的對應價值在征收補償款中主張權(quán)利，就宅基地價值部分，基于取得行為違法，則應由該宅基地所在集體經(jīng)濟組織享有或以司法制裁的形式予以收繳，買賣合同雙方當事人的相關(guān)損失則由簽約雙方予以分擔。需要另外指出的是，若原出賣人仍具備集體經(jīng)濟組織成員資格，由于宅基地系其所在集體經(jīng)濟組織成員共同共有，宅基地的征收利益亦不能為出賣人獨自享有，而應作為集體收益歸屬集體經(jīng)濟組織享有，出賣人則可以原宅基地被征收為由另行申請宅基地。

二、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的特點

1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2、從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。

3、合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入?。?，但多未辦理房屋或宅基地使用權(quán)變更登記。

4、從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。

5、從標的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

綜上所述，針對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的特點，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理方式有多種。因為農(nóng)民法律意識普遍不高，容易在房屋買賣中產(chǎn)生合同糾紛，所以，選擇正確的處理糾紛案件方式對于雙方來說非常重要。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸南通律師。

買賣農(nóng)村房屋效力如何 ?

農(nóng)村私人房屋買賣合同的模版

買農(nóng)村房屋要什么條件?