房屋買賣合同也是合同的一種，同樣具備一定的生效條件。在房屋買賣中，通常合同的有效性是雙方糾紛爭議的焦點(diǎn)。那么在哪些情形下，法院會認(rèn)定房屋買賣合同無效執(zhí)行？律霸小編整理了相關(guān)資料，讓我們通過下文的描述做個簡單學(xué)習(xí)。

房屋買賣合同無效執(zhí)行

1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓，合同無效

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定："建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。"《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定："土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外"?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定："房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。"這就是我國現(xiàn)行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據(jù)這一原則，所有人處分自己的房產(chǎn)時，建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并處分。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效

《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定：共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條規(guī)定："財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利"?！逗贤ā返诙偃畻l：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

3、商品房預(yù)售違法，合同無效

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

5、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規(guī)定：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。

6、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規(guī)定：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意?！睹穹ㄍ▌t》第十三條第二款規(guī)定：不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

7、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第五十八條規(guī)定，下列民事行為無效：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;《合同法》規(guī)定，第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。

8、買賣權(quán)屬有爭議的房屋買賣合同無效

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：權(quán)屬有爭議的。上述法律條文是《城市房地產(chǎn)管理法》專項(xiàng)特別法規(guī)的禁止性規(guī)范，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。出售人應(yīng)當(dāng)對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議的房屋權(quán)屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權(quán)，其簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無效。

綜上所述，如果雙方就房屋買賣合同有效性提出爭議，經(jīng)法院認(rèn)定房屋買賣合同無效執(zhí)行后，雙方應(yīng)該不予執(zhí)行合同。其中，商品房非法預(yù)售應(yīng)該是人們遇到最多的房屋買賣合同無效的情況，所以小編在這里提醒大家，購房的時候要嚴(yán)格查看房地產(chǎn)開發(fā)商“五證”是否齊全，是否具備商品房銷售資格。千萬別因?yàn)槭韬龃笠夂炇鹆藷o效的合同，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸洛陽律師。

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