在買賣房屋時(shí)，你是否了解過(guò)房屋買賣的流程及時(shí)間，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，買賣房屋的流程及時(shí)間都是中介或者售中中心的銷售人員幫助安排，但你是否想過(guò)如果你對(duì)清楚的了解買賣的流程和時(shí)間，你可以更好的行使你的權(quán)利，不花冤枉錢。那么，房屋買賣流程及時(shí)間具體是怎樣的?律霸為您解答。

一、前期準(zhǔn)備

了解行情、政策不花冤枉錢，在您決定買房子后就應(yīng)該開始關(guān)注當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)行情，了解其銷售狀況及價(jià)格趨勢(shì);另外對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)相關(guān)政策的了解也相當(dāng)重要，避免因?yàn)閷?duì)政策的不了解而上當(dāng)受騙。評(píng)估個(gè)人購(gòu)房能力購(gòu)房能力的評(píng)估也是買房前必須提前考慮的，一般來(lái)說(shuō)月供一般不超過(guò)家庭收入50%，這些您都計(jì)算過(guò)嗎?只有做好充足的資金準(zhǔn)備才能避免買房后由于經(jīng)濟(jì)壓力過(guò)大而引起的煩惱。尋找房源尋找房源看上去是最簡(jiǎn)單的事情，但確保房源的真實(shí)安全卻是二手房交易中相當(dāng)重要的一環(huán)，在通過(guò)各種途徑獲得房源的過(guò)程中，都有可能存在風(fēng)險(xiǎn)，損害消費(fèi)者的利益和權(quán)益。因此消費(fèi)者在查找房源的過(guò)程中，應(yīng)該保持清醒的頭腦，具備強(qiáng)烈的防范意識(shí);同時(shí)，也不要因?yàn)樨潏D一時(shí)的省錢而導(dǎo)致全盤損失慘重，而應(yīng)將維權(quán)意識(shí)落實(shí)到每一天和每一個(gè)細(xì)節(jié)。

(一)思量買房目的

通常買房有兩個(gè)目的：自住或投資。如果是買房自住的話，您要考慮的是地段、環(huán)境、交通、價(jià)格、房型面積、配套設(shè)施等多種因素;如果買房單單是為了投資，則除了以上這些因素之外，還要考慮房產(chǎn)能否升值以及投資回報(bào)的問(wèn)題。

(二)估算您的買房能力

您在買房之前，需要制訂一個(gè)詳細(xì)購(gòu)房預(yù)算，根據(jù)自己的住房需求、資金實(shí)力以及市場(chǎng)行情等因素，估算自己的實(shí)際購(gòu)買能力，最終確定所要購(gòu)買房屋的價(jià)位。

1、估算家庭凈資產(chǎn)：等于家庭總資產(chǎn)(包括各種有價(jià)證券、動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))減去家庭總負(fù)債。家庭總資產(chǎn)的多寡直接關(guān)系到您到底能承擔(dān)購(gòu)買什么檔次的房子。

2、估算月還款能力：計(jì)算一下家庭的平均收入、家庭的日常開支以及用于醫(yī)療、保險(xiǎn)、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金。將家庭平均月收入扣除日常生活開支預(yù)備資金，得到家庭每月可以靈活運(yùn)用的資金，由此可估算出月還款能力。

3、根據(jù)所估算的月還款能力進(jìn)一步推算出按揭貸款的最大額度。

4、除了要付清房款以外，您還要把其他一些費(fèi)用考慮在內(nèi)，比如按揭、公證、保險(xiǎn)的費(fèi)用，買房要交的稅費(fèi)，入住后的物業(yè)管理費(fèi)用等等。

(三)選擇買房的時(shí)機(jī)

選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)可參照“五率”指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷售率、房屋空置率。從宏觀角度來(lái)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對(duì)低位的時(shí)候，應(yīng)該是介入買房的最好時(shí)機(jī)。政府刺激房產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好政策之初往往也是購(gòu)房的黃金時(shí)機(jī)。從微觀角度來(lái)看，當(dāng)房屋的空置率處于高位，說(shuō)明房屋的供給量增加較快，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)將處于調(diào)整或下跌狀態(tài)，這時(shí)候購(gòu)房就應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，最好等房?jī)r(jià)調(diào)整趨于穩(wěn)定之后再買房不遲。此外，就樓盤個(gè)案而言，一般在開盤或銷售接近尾聲的時(shí)候買房是比較劃算的。

(四)了解一些房地產(chǎn)知識(shí)

買房之前您還應(yīng)該多少了解一些有關(guān)房地產(chǎn)方面的基本知識(shí)。這些知識(shí)并不復(fù)雜，但對(duì)您買房會(huì)有很大的幫助。

二、實(shí)地考察

這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實(shí)地考察包括：買房目標(biāo)、資料收集、實(shí)地看房三個(gè)過(guò)程。

(一)您心中的房子是什么樣的?

有兩個(gè)因素可以大致勾畫出您未來(lái)房子的輪廓，一個(gè)是地段，一個(gè)是前面所說(shuō)的買房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空間區(qū)域，因此您在買房時(shí)更愿意選擇距離自己或家人工作、學(xué)習(xí)、單位較近的地方買房，或者在家人都習(xí)慣的地段置業(yè)。通過(guò)對(duì)買房能力的估算，您也知道了自己大概能買什么價(jià)位、總房款是多少的房子。這兩個(gè)因素綜合起來(lái)形成了您對(duì)未來(lái)房子的認(rèn)識(shí)，這非常重要，因?yàn)橛辛溯喞?，您就可以有的放矢地尋找房源了?/p>

(二)怎樣收集房源資料?

心中有了房子的大致輪廓，就可以著手收集房源資料了。專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站，報(bào)紙媒體，電視媒體以及定期舉行的各種房交會(huì)都是很好的選擇。

(三)到現(xiàn)場(chǎng)去看看房子

1、 首先要考察開發(fā)商銷售的項(xiàng)目是否五證具全，只有擁有五證的項(xiàng)目才是合法的銷售項(xiàng)目。如果您看的是現(xiàn)房，還要向開發(fā)商索取兩書。

五證是指：《國(guó)有土地使用證》、 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程施工許可證》、 《建設(shè)工程開工證》、 《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》、 《住宅使用說(shuō)明書》

2、 考察項(xiàng)目的周遍大環(huán)境，包括人文環(huán)境如何：生活、商業(yè)配套設(shè)施是否齊全：交通狀況如何：有沒(méi)有娛樂(lè)、體育休閑場(chǎng)所：有沒(méi)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等公共設(shè)施：附近有無(wú)工廠等。

3、 如果是期房，您要對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)、實(shí)力進(jìn)行考證?？纯撮_發(fā)商以前是否還開發(fā)過(guò)其他的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)果如何：看看工地的場(chǎng)容場(chǎng)貌，現(xiàn)場(chǎng)施工管理是否井然有序，結(jié)構(gòu)施工的質(zhì)量;考察售樓處的布置以及銷售人員的素質(zhì);考察樣板間等等(如果是銷售代理售房，則應(yīng)對(duì)代理的實(shí)力情況進(jìn)行了解)。

4、 如果是現(xiàn)房，您還要考察一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、規(guī)模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質(zhì)量等等。

三、談判簽約

您在選定了購(gòu)房目標(biāo)后，就進(jìn)入了和開放商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判階段。這一階段通常包括三個(gè)過(guò)程：談判內(nèi)容、淺認(rèn)購(gòu)書、簽訂合同。

(一)談判談什么?

談判主要包括房子的價(jià)格、付款方式、裝修交工標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、入住時(shí)間、物業(yè)管理費(fèi)用等等必須涉及的內(nèi)容。其中房?jī)r(jià)的談判最為重要，您應(yīng)該爭(zhēng)取到最大限度的優(yōu)惠價(jià)格，保護(hù)自己的利益。

(二)簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》

買房先簽《房屋認(rèn)購(gòu)書》并交納定金是現(xiàn)在售樓過(guò)程中的習(xí)慣性做法，但簽《房屋認(rèn)購(gòu)書》并不是正式簽約的必要前提，因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式銷售合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書》。認(rèn)購(gòu)書約定購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購(gòu)房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認(rèn)購(gòu)書對(duì)于您來(lái)說(shuō)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，必須全面考慮清楚后才能簽。

(三)簽訂正式購(gòu)房合同

1、 首先您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時(shí)間來(lái)開發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂購(gòu)房合同是購(gòu)房過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請(qǐng)?jiān)偃遄煤贤瑮l款，熟知簽訂購(gòu)房合同應(yīng)注意的問(wèn)題，并確信您已經(jīng)清楚了合同各條款的含義。

2、 合同備案。一般地說(shuō)，雙方自簽訂合同之日起30日內(nèi)，開發(fā)商會(huì)持商品房銷售許可證、合同，到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同備案。需辦理銀行貸款購(gòu)房的，合同備案后還應(yīng)到銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)及公證部門辦理貸款手續(xù)。

四、付款

您在購(gòu)房時(shí)依據(jù)自身的財(cái)力可以選擇一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您的購(gòu)房資金寬裕，不妨選擇一次性付寬，在樓盤剛開盤或封頂以后選擇這種付款方式比較合適，通常能享受開發(fā)商給予的最優(yōu)惠的價(jià)格;如果您手頭沒(méi)有足夠的資金支付房款，但卻有一定的支付潛力，可選擇分期付款，在期房階段選擇這種方式最好不過(guò)了：如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了，條件是必須具有穩(wěn)定的收入并能按時(shí)還款。

(一)一次性付款利與弊

一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤銷售。利：一般都能得到房?jī)r(jià)款5%左右優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋產(chǎn)權(quán)，如是期房則這種付款方式價(jià)格最低。弊：需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。

(二)分期付款利與弊

又分免息分期付款和低息分期付款。利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。弊：分期付款隨著付款期限的延長(zhǎng)，利率會(huì)越高，房款額比一次性付款的房款額高。

(三)按揭付款利與弊

即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式。利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，花明天的錢圓今天的夢(mèng)。弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。

五、新房入住

新購(gòu)房屋入住程序大體可分為：入住條件、房屋驗(yàn)收、辦理物業(yè)管理手續(xù)。

(一)入住條件

新房入住條件是否成熟可以從以下方面考慮：

1、 新建房屋已建成并經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格：水電等基本設(shè)施齊備：物業(yè)管理單位已到位。

2、 購(gòu)房者已付清全部款項(xiàng)，或已按合同規(guī)定支付了相應(yīng)比例的款項(xiàng)。

(二)房屋驗(yàn)收

房屋驗(yàn)收包括的內(nèi)容有：

1、 入住房屋是否是所購(gòu)買的房屋的全部或部分，如與購(gòu)房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時(shí)向有關(guān)單位反映、核對(duì)。

2、 房屋質(zhì)量檢查，看房屋質(zhì)量是否有問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)反映，維修以后方能入住。

3、 按購(gòu)房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，查看裝修、清點(diǎn)設(shè)備，物業(yè)管理單位應(yīng)向購(gòu)房者提供裝修及設(shè)備清單，購(gòu)房者按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其設(shè)備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，需要求盡快維修、配齊。

4、 您在進(jìn)行以上檢驗(yàn)并確認(rèn)檢查結(jié)果與合同的約定無(wú)差別后，就可以與開發(fā)商簽訂物業(yè)交付核驗(yàn)單或房屋交接單。對(duì)于核驗(yàn)單中無(wú)法確定的事項(xiàng)，應(yīng)寫上“暫不清楚”或“無(wú)法認(rèn)定”等;若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)如實(shí)記錄下來(lái)，并要求開發(fā)商在一定的期限內(nèi)處理等，最后由雙方簽字、蓋章。

(三)辦理物業(yè)管理手續(xù)

您在簽定了檢驗(yàn)單后，對(duì)房屋的修復(fù)結(jié)果或現(xiàn)狀無(wú)異議，就可接收鑰匙，同時(shí)簽訂有關(guān)協(xié)議。接受鑰匙后，物業(yè)交付就完成了，該房屋的收益和風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到您身上。在接收物業(yè)后的一般質(zhì)量問(wèn)題只能按照政府的有關(guān)規(guī)定由開發(fā)商保修，開發(fā)商不承擔(dān)任何違約責(zé)任。因此，您接收物業(yè)時(shí)，一定要謹(jǐn)慎，以免因輕率簽署核驗(yàn)單或房屋交接單而使自己在以后的房屋糾紛中，無(wú)法充分爭(zhēng)取自己應(yīng)得的權(quán)益。一般在接受鑰匙時(shí)，或規(guī)定幾日之內(nèi)必須到物業(yè)管理公司辦理委托物業(yè)管理事宜。必須辦的物業(yè)管理手續(xù)有以下幾項(xiàng)：

1、 簽署《管理公約》。《管理公約》的內(nèi)容由開發(fā)商依據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)與政策要求而制定，并經(jīng)房屋管理部門批準(zhǔn)。如果業(yè)主認(rèn)為管理公約的內(nèi)容有的條款不公平，可以保留意見。因?yàn)樵摴s屬臨時(shí)性質(zhì)，在以后的業(yè)主大會(huì)可以進(jìn)行修改。

2、 交付物業(yè)管理費(fèi)用。

3、 簽署小區(qū)各項(xiàng)管理守則，如裝修管理、衛(wèi)生管理、停車管理、治安管理等。

六、辦理產(chǎn)權(quán)證

在您辦完上述的幾種手續(xù)后，要敦促開發(fā)商盡快辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，使您獲得合法的產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)過(guò)程可能要等待相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，他們也需到相關(guān)部門辦理房屋初始登記后，購(gòu)房者再到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》辦完房產(chǎn)證后，商品房的交易才算完成。這條操作流程的專業(yè)化程度較高，但惟有按這樣按部就班，才能保證這一特殊的商品在發(fā)生問(wèn)題時(shí)，讓您有備無(wú)患，從而避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

七、買房的時(shí)間

房屋買賣的時(shí)間是不確定的，要根據(jù)實(shí)際的情況才能確定。

相信您看完上述環(huán)節(jié)之后對(duì)房屋買賣流程及時(shí)間已經(jīng)有了一定的了解，房屋買賣不同于其他商品交易，資金投入量大，所以買賣房屋一定要謹(jǐn)慎以避免在房屋交易中的不必要損失，如果您對(duì)房屋買賣流程及時(shí)間還有其他疑問(wèn)或不了解的地方，可以將您的疑問(wèn)反饋給律霸，我們會(huì)為您提供最詳細(xì)的解答

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