近來，中國杭州g20峰會成了人們熱議的話題。它在推動杭州經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶來了不可避免的問題。由于中國杭州g20峰會的舉辦，引發(fā)了杭州房價大幅度的增值，許多開發(fā)商為了賺取最大利益拒絕履行承諾，不愿意賣房給買方。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商如此，許多二手房賣方也是如此。此種情形下的買方又該如何進行維權呢?律霸小編將對該問題進行詳細的闡述。

一、房屋糾紛產(chǎn)生后的解決方式

根據(jù)相關的法律規(guī)定，我國民事主體發(fā)生糾紛后的解決方式有如下幾種：

1、協(xié)商。雙方當事人在平等自愿的基礎上，通過友好協(xié)商、互諒互讓達成和解協(xié)議，進而解決糾紛。

2、調解。在有關組織(如人民調解委員會)或中間人的主持下，在平等、自愿、合法的基礎上分清是非、明確責任，并通過擺事實、講道理，促使雙方當事人自主達成協(xié)議，從而解決糾紛。

3、仲裁。糾紛當事人根據(jù)糾紛前或者后達成的仲裁協(xié)議或合同中仲裁條款向仲裁機構提出申請，由仲裁機構依法審理，作出裁決，并通過當事人對裁決的自覺履行或由一方向人民法院申請強制執(zhí)行而使糾紛得以解決。

4、訴訟。通過打官司解決，它指糾紛當事人一方依法向人民法院起訴，由法院依法審理，作出判決或裁定，通過當事人對生效裁判的自覺履行或人民法院的強制執(zhí)行而解決糾紛。

上述四種解決糾紛的途徑中，究意采用何種途徑去解決一個具體的民事糾紛完全取決于當事人的意愿。但仲裁和訴訟具有法律上的強制執(zhí)行力，協(xié)商、調解則不具有，因而當事人對協(xié)商和調解達成的協(xié)議可以反悔。而仲裁是由仲裁委員會進行的，訴訟是國家的司法機關(即法院)進行的，從主體上來說，訴訟的執(zhí)行力是最具強制性的。下面小編著重講解房屋買賣合同糾紛訴訟的相關內容。

二、訴訟的前期準備以及訴求

(一)首先，要先確定買賣雙方是否已簽訂房屋買賣合同(預售商品房買賣合同)

雙方簽訂買賣合同是接下來一切對策的基礎，如果雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，僅交付定金，則只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。

注意，此處所謂的“房屋買賣合同”，并非特指在房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上備案的買賣合同(所謂的“網(wǎng)簽”)，因為網(wǎng)簽合同僅為行政備案需要，并不影響合同本身的效力。故只要雙方簽訂的協(xié)議具備了房屋買賣合同的主要內容，即可認定為已簽訂房屋買賣合同。

(二)收集并保存賣方違約的證據(jù)

收集并保存賣方違約的證據(jù)是也是非常重要一環(huán)，如果你都沒有證據(jù)證明賣方違約，甚至賣方都可以反咬買方一口，主張買方違約要求解除合同都有可能。

1、哪怕賣方怠于履行合同義務，買方也要嚴格遵循合同履行相應的義務，不要給賣方留下買方違約的把柄。

2、房屋買賣合同一般會約定具體期限要求雙方辦理相應的手續(xù)，比如約定具體日期進行審稅及網(wǎng)簽等，如果賣方怠于履行，買方一定要固定催告的證據(jù)：如發(fā)函催告賣方在一定期限履行合同義務，催告函最好以快遞方式寄發(fā)，注意在快遞單上寫明快遞品名，并保留快遞底單以證明送達賣方。同時可以其他方式同時催告賣方，比如發(fā)送短信給或打電話錄音等。

3、如果賣方仍怠于履行或拒絕履行，則可委托律師發(fā)送律師函，進行進一步的催告。經(jīng)催告無效的，則可固定賣方違約的事實，就可以著手提起民事訴訟了。當然，也是要在法律規(guī)定的訴訟時效內，向法院提起訴訟，否則的話買方的權利就有可能無法通過訴訟方式進行保障。

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(三)向法院提起訴送(這時買方有兩個選擇，擇一行使)

1、要求繼續(xù)履行;

2、要求解除合同并由此帶來的賠償損失(這里需要由買方就賠償?shù)木唧w數(shù)額提供相應的證據(jù)進行舉證，否則的話起訴到法院將會承擔不利的法律后果)。那么，具體該如何要求賣方繼續(xù)履行或者要求解除合同并由此帶來的賠償損失呢?

(1)起訴要求繼續(xù)履行

根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”即是指合同當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，經(jīng)另一方當事人的請求，法律強制其按照合同的約定繼續(xù)履行合同的義務。

《合同法》第110條規(guī)定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實上不能履行;

(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;

(三)債權人在合理期限內未要求履行。

因此，在司法實踐中，如果買房需要貸款買房的情況下，法院很難判決繼續(xù)履行，原因在于貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續(xù)，法院難以強制執(zhí)行。

而在買方能夠全款清掉房款的情況下，法院則可以判決繼續(xù)履行，判決生效后，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強制執(zhí)行。

(2)起訴要求解除合同并賠償實際損失

①違約金和實際損失

一般房屋買賣合同的違約金會約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲超過20%，主張違約金仍不能彌補買方的實際損失。這時，可以要求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。

②實際損失的確定

實際損失，在房屋買賣合同賣方違約的情況下，可以理解為買方喪失以同等價格購買涉案房屋的機會，造成買方的價差價損失，因此，房價的上漲金額可以作為買方的實際損失。

根據(jù)《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條第二款規(guī)定，“對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。

其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

A、雙方協(xié)商確定的，從其約定;

B、雙方不能協(xié)商確定的：

a、原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;

b、無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失?！?/p>

三、結語

柏拉圖在他的著作《法律篇》里說過：“法律的基本意圖是讓公民盡可能的幸福?！?span style="color: rgb(255, 0, 0);">當遇上房價暴漲，開發(fā)商和賣主違背承諾進而拒絕履行的時候，我們應當立即收集并保存對己方有利的證據(jù)，并及時提出訴訟。從上文我們知道協(xié)商與和解的方式雖然快捷、方便，但是對后續(xù)產(chǎn)生的問題沒有保障，而訴訟就不會產(chǎn)生此類問題，若是對方不履行判決，買方還可以申請法院進行強制執(zhí)行。若是覺得訴訟過程比較繁瑣，買方還可以委托律師，這樣將會事半功倍。當然在提起訴訟的時候要注意訴訟時效的問題，若過了訴訟時效，買方將會失去勝訴權。因此，律霸小編建議大家應該勇敢的高舉法律這面大旗，堅決維護自己的合法權利。

房屋買賣糾紛的訴訟時效 ?

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