商品房認購協(xié)議是指購房者與開發(fā)商在簽訂商品房預售合同之前而簽訂的一個文書，它在房屋買賣中也是非常常見的，關于認購協(xié)議的效力問題，大家說法不一，那么，認購協(xié)議到底有沒有效力了?這個問題，請看律霸小編下文講解。

一、商品房認購協(xié)議的效力是怎樣的

關于認購協(xié)議的法律效力存在兩種觀點：必須磋商說和必須締約說。必須磋商說是指當事人之間一旦締結認購協(xié)議，雙方就負有在未來某個時候為達成買賣合同而進行磋商的義務，只要當事人為締結買賣合同進行了磋商，即履行了預約義務，而最終商品房預售合同是否締結成功則非其所問。必須締約說則認為認購協(xié)議的效力就是締結商品房預售合同，故當事人僅僅為締結預售合同而進行磋商是不夠的，還必須成功締結本約，否則認購協(xié)議毫無意義。具體而言，還應視個案情況進行認定：

1、如果認購協(xié)議內(nèi)容尚不包括預售買賣合同主要內(nèi)容，采用必須磋商說較為合理，因為雙方對買賣合同主要內(nèi)容仍未達成共識，認購書只能約束雙方在約定時間內(nèi)就訂立買賣合同盡到誠信義務的磋商，而難以約束其必須訂立買賣合同。雙方經(jīng)誠信磋商后難以達成一致的，任何一方不應視為違約;反之則可要求其承擔責任。

2、 如果認購協(xié)議已包括買賣合同的主要內(nèi)容，采用必須締約說較為合理。在商品房認購書確定房號、價格、面積等購房合同成立的條件時，應當認定其合同效力。認購協(xié)議未盡事宜，完全可以通過合同漏洞填補的方法確定，開發(fā)商即負有為認購人保留預訂的商品房的義務。需要注意的是，只有在售房人拒絕履行洽談簽約義務時，買受人才有權請求法院強制其將房屋出售給自己。

因此，商品房認購協(xié)議的效力要根據(jù)具體情況而定，如果認購協(xié)議中沒有包括買賣合同的主要內(nèi)容，則認購協(xié)議是完全有效力的;如果認購協(xié)議中包括了買賣合同的主要內(nèi)容，則必須要購房者與開發(fā)商締結了本約，認購協(xié)議才有效力，否則它是沒有意義的。

二、認購協(xié)議的范本是怎樣的

商品房認購書范本

編號：__________

甲方(出售人)：____________________________________

地址：_______________________ 電話：____________

乙方(認購人)：____________________________________

身份證件號碼/公司注冊號：_________________________

地址：_______________________ 電話：____________

丙方(經(jīng)紀機構)：__________________________________

地址：_______________________ 電話：____________

乙方經(jīng)過了解，有意向購買甲方開發(fā)建設的____________

_________________________________________________ 物業(yè)(以下簡稱“該物業(yè)”)。其建筑面積___________平方米，套內(nèi)建筑面積____________平方米，認購價￥____________(大寫：______________________)。《商品房預售許可證》號：________________。經(jīng)與甲方協(xié)商，達成以下協(xié)議：

1、甲乙雙方在簽訂本認購書時，乙方愿意支付￥__________ (大寫：____________________)給甲方作為認購該物業(yè)的訂金。

2、乙方應于本認購書簽訂后______日內(nèi)(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到_______________________________簽訂《商品房買賣合同》。并帶上如下證件和資料：

(1)本認購書;

(2)身份證明原件和復印件;

(3)____________________________________________;

(4)____________________________________________。

3、訂金退還與不退還的約定。如甲乙雙方在約定的時間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，訂金抵作購房價款;如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣合同》的時間內(nèi)，甲方已將物業(yè)另售他人，甲方應雙倍返還乙方已付訂金;如乙方在約定的時間內(nèi)不前來協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業(yè)另售他人;如甲乙雙方在約定的時間內(nèi)，對《商品房買賣合同》的條文未能協(xié)商一致的，甲方應將訂金退還乙方，甲方可將該物業(yè)另售他人。

4、甲乙雙方如需變更本協(xié)議內(nèi)容，應協(xié)商一致，并簽訂書面補充協(xié)議。

5、乙方如對所購物業(yè)了解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。

6、甲方如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構銷售的，經(jīng)紀機構應作為丙方在本認購書上簽章。

本認購書一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 丙方(簽章)：

銷售代表(簽名)：

簽訂日期：________年____月____日

因此，關于認購協(xié)議的效力問題，我們不能一概而論，要具體情況具體分析，如果你要購買商品房，還是要跟開發(fā)商簽訂商品房預售合同，這樣才能更好的維護你的合法權益。要是你有任何的疑問，可以來電咨詢律霸網(wǎng)站的律師。

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