小產(chǎn)權(quán)房也就是我們經(jīng)常在農(nóng)村中看到的房屋，這是在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地上修建的房屋，因此是沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證的?，F(xiàn)實中這類房產(chǎn)由于價格低廉，深受購房者的追捧。那么在購買該類房產(chǎn)的時候簽訂的買賣合同，其效力是怎樣的呢？詳細內(nèi)容請閱讀下文了解。

“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，未經(jīng)國有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價格低等特點。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財產(chǎn)分割、繼承糾紛等。

在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實存在的。

雖然出賣人主張小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效通常會得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統(tǒng)的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益，社會的道德危機便在所難免，且對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類案件時，通常會考慮提起訴訟一方要求確認小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的真正目的、房屋交付的時間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進行處理。如賣方確實因出售房屋后不能解決住房問題而訴請法院確認房屋買賣協(xié)議無效的，則協(xié)議被確認無效后，買方不應從中獲利。

一般來說，買賣行為結(jié)束的時間越久、買方使用房屋的時間越長，就越應當維護交易的穩(wěn)定和安全，即使房屋買賣協(xié)議被確認無效后，買方因此可得到的利益就應越大?？傊蚍课葙I賣協(xié)議無效的可得利益不應由一方單獨享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應起到現(xiàn)行法律對此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發(fā)生，如此才能抑制小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易。

法律鏈接

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地的使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準，其中涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。

《土地管理法》第六十三條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等形式致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

1999年5月6日《國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

2004年12月24日《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中規(guī)定‘禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地’。

2007年12月30日國務院頒布《關(guān)于執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》中規(guī)定‘農(nóng)村住宅用地，只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地，農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’’。

合同法第五十二條，合同無效的法定情形：

一、一方以脅迫，欺詐的手段訂立合同，損害國家利益

二、惡意串通，損害國家，集體或者第三人的利益

三、以合法形式掩蓋非法目的

四、損害社會公共利益

五、違反法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

以上法律理清順序，先看物權(quán)法的規(guī)定，再看土地管理法(2004年修改)的規(guī)定，再看國務院辦公提的通知(1999年，2004年，2007年)，至于合同法的法定無效情況的規(guī)定則是最后。

一、物權(quán)法沒有具體規(guī)定如何處理農(nóng)村宅基地問題，但是要求按照土地管理法和國家的有關(guān)規(guī)定辦理。國家的有關(guān)規(guī)定是指國務院辦公廳的通知和決定，因為找不到其他的對小產(chǎn)權(quán)房買賣持否定態(tài)度的有關(guān)國家規(guī)定。

二，土地管理法第六十二條‘農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準’的規(guī)定，顯然是說農(nóng)民可以出賣，出租房屋，只是在出賣出租房屋后，不得再申請宅基地。就是說，農(nóng)民出賣，出租房屋后，不再申請宅基地即可。另外，此條沒有說出賣，出租給誰?即對出賣出租對象沒有限制。

三、土地管理法第六十三條‘農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設?！瘬?jù)此規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地不得‘出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租’用于非農(nóng)建設，這句話中，出讓，轉(zhuǎn)讓，出租時并列的三個詞，共同修飾后面的‘用于非農(nóng)建設’，換句話說，如果不是用于非農(nóng)建設，則農(nóng)民所有的土地的使用權(quán)是可以出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租的。另外，建設一詞所表示的意思應該是在空白的基礎上建設，即在空地上建設。已經(jīng)建好的，則不存在建設問題。農(nóng)村的住宅，小產(chǎn)權(quán)房屬于已經(jīng)建設好的，對其的買賣不存在建設問題。

四、根據(jù)物權(quán)法房地一體主義原則，土地使用權(quán)和土地上的房屋是捆綁在一起的，一樣變動，另一樣也跟著變動。即如果房屋賣掉了，土地使用權(quán)也當然隨之轉(zhuǎn)移。

五、按照物權(quán)法的規(guī)定，關(guān)于農(nóng)村宅基地的使用權(quán)相關(guān)法律問題適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而土地管理發(fā)和國家有關(guān)規(guī)定對此的規(guī)定是矛盾的。按照法理方面的知識，我們知道，法律的效力位階規(guī)定。顯然土地管理法的效力要高于國務院的決定和通知，而且國務院的決定和通知連行政規(guī)章都算不上，更不要說行政法規(guī)了。因此，應該按照土地管理法的規(guī)定。進而可以確定農(nóng)村的住宅和小產(chǎn)權(quán)房是可以買賣的。

六、逐條核對合同法關(guān)于無效合同的規(guī)定，這樣的合同不存在欺詐，脅迫，惡意串通損害國家利益，集體利益，第三人利益，社會公共利益，沒有違反國家法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定(國務院辦公廳的通知，不能認定為行政法規(guī))。但是，這樣的合同是否就是用合法形式，掩蓋非法目的?如何理解非法目的?不符合法律規(guī)定的目的。既然是不符合法律規(guī)定的目的，則這種目的的實現(xiàn)應該就有相應的危害性，但是這個合同的簽訂事實沒有哪一方的利益受到了損失或者損害。能否就認定這個合同的目的是合法的。如果能夠認定，則這個合同也沒有用合法形式掩蓋非法目的。雖然違反了國務院辦公廳的通知規(guī)定，但是并不影響合同的效力。

七、只是在現(xiàn)實中，城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房，房屋合同簽了，也付款交付了。但是后續(xù)手續(xù)相當難辦!而且，基本上法院在很多情況下會認定合同無效。不知道依據(jù)為何?但我在此講的是小產(chǎn)權(quán)房能不能買賣，城市居民一旦買賣，簽訂合同，這個合同是否有效的問題，至此，在我看來，相關(guān)的法律問題已經(jīng)非常明晰了。

【相關(guān)法律風險提示】

1.城市居民或非同一集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村所謂“村產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房不合法。價格或許便宜，風險一定很大。

2.集體土地上建造的房屋，以“廉租房”、“公租房”、“集資房”、“新農(nóng)村工程房”、“新居工程房”等名義，或變相的“以租代售”進行房屋交易，因為無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，合同效力無法補正，故交易的合法性不受法律保障。

3.任何開發(fā)公司或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府向城市居民或非統(tǒng)一集體經(jīng)濟組織成員頒發(fā)的房屋“所有權(quán)證”或“集體土地使用權(quán)證”不具有合法性。

4.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，因買受人對房屋權(quán)屬存在審核義務，故對合同無效亦存在過錯，故存在房款返還時，是否支持利息，法院有不同判例。

根據(jù)上文的講解我們知道，對于小產(chǎn)權(quán)房來講，由于其不符合國家的強制性規(guī)定，因此即使雙方之間進行了買賣，而簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也是無效的。但如果是在同一集體經(jīng)濟組織成員之間進行小產(chǎn)權(quán)房的買賣，那么該買賣行為就是允許的。如果你對此還有疑問的話，可以直接來電咨詢我們律霸的在線律師。

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