在我國法律里面有明確的法律規(guī)定房屋在自己買下之后是可以進(jìn)行買賣的，在房屋買賣的過程中雙方當(dāng)事人需要辦理過戶手續(xù)，那么房屋買賣怎么辦理過戶呢？下面大家就跟小編一起來了解一下吧。

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

下面簡單介紹一下商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷房、法院查封或拍賣的房屋過戶程序方面的規(guī)定。

一、商品房交易過戶手續(xù)。辦理商品房的交易手續(xù)從法律規(guī)定及行政規(guī)定來看，都是最簡單的，但經(jīng)濟(jì)活動的復(fù)雜性導(dǎo)致在實(shí)踐過程當(dāng)中商品房的交易過程及其復(fù)雜，涉及到幾類商品房的過戶，對賣方來說如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的、已辦房產(chǎn)證的但未解除抵押的、已辦房產(chǎn)證的等;對買方來說有一次性付款購買此房的、有通過貸款購買此房、有通過轉(zhuǎn)按揭購買此房的等。上述情況的存在就導(dǎo)致某些交易無法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部門批準(zhǔn)。舉例來說，如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的這些情況下買賣雙方簽訂的合同是無效合同(前文已有論述，請參照);如賣方貸款買房，房產(chǎn)證已辦理，但抵押未解除，賣方自己無力一次性清償銀行貸款，不能解除銀行對房屋產(chǎn)權(quán)的抵押，因此也不能辦理過戶;再比如買方欲通過貸款買房，但賣方也是通過貸款買的房，未還清銀行貸款，房屋正處在抵押狀態(tài)，無法辦理過戶，買方也無法申請貸款，通過同一家銀行轉(zhuǎn)按揭的方式賣方的貸款銀行又不同意，又沒有中介機(jī)構(gòu)或其它的銀行提供其它方式的轉(zhuǎn)按揭(跨行轉(zhuǎn)按揭)，這種情況也辦不了過戶手續(xù)。根據(jù)市場需求，針對類似于第三種情況，一些大的房屋中介機(jī)構(gòu)或股份制銀行提供一種跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，以利于買賣雙方的交易能順利進(jìn)行。

商品房過戶具體的程序?yàn)椋?/strong>

1、如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過戶文件上簽字，然后出具交納稅費(fèi)的憑證，雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對某些類過戶當(dāng)天即可取證。(某些區(qū)縣的交易過程有些不同，交易時不交稅，是在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時再交納稅費(fèi)，然后才發(fā)證)。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完全完成變更登記為準(zhǔn)作為向買方放款的依據(jù)。在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有：1)、房屋所有權(quán)證原件;2)、房屋買賣合同;3)、賣方身份證復(fù)印件(核驗(yàn)原件);4)、買方身份證明(核驗(yàn)原件)。買方是本市個人留存身份證復(fù)印件，外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件，軍人留存軍官證復(fù)印件，外國人留存護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明;5)、房屋所有權(quán)證附件(平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)復(fù)印件。

2、如賣方的房屋未還清銀行貸款，房屋所有權(quán)證處在抵押狀態(tài)，則買賣雙方必須通過第三方墊資的方式，先將賣方的房屋所有權(quán)證解除抵押，然后再辦理過戶手續(xù)。

二、已購經(jīng)濟(jì)適用房上市交易手續(xù)。

經(jīng)濟(jì)適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn))是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是購買原價，且買方符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格，買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補(bǔ)交土地出讓金。其它交易過戶手續(xù)與商品房基本相同。已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理部門收繳的證件為：

1)、賣方填《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售申請確認(rèn)表》;

2)、買賣雙方提交身份材料：

3)、與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約;

4)、房屋所有權(quán)證;

5)、房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件(證中無圖的除外、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人);

6)、買賣雙方合同一式三份。

三、房改房(含危改房)的過戶手續(xù)。

房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時需補(bǔ)交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)價房屋出售時因原售房單位有6%的產(chǎn)權(quán)，因些該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。央產(chǎn)權(quán)的房屋必須經(jīng)過“在京中央國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室”審批同意后才能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見書、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)結(jié)清證明。

對于危改回遷房的更名程序大致為：原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋，到拆遷辦公室辦理相關(guān)的放棄回遷房屋的手續(xù)，拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人，與開發(fā)企業(yè)簽訂回遷安置協(xié)議，拆遷辦將變更資料報拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時直接登記在買方名下。這種過戶程序筆者在前文中提到過，應(yīng)屬于一種權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，因此屬于合法行為。

四、法院查封拍賣房屋的過戶程序。

法院查封拍賣的房屋申請人需持法院單方過戶協(xié)助執(zhí)行通知書到房屋行政主管部門辦理登記手續(xù)，登記完成后才能再次上市出售。登記時個人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明文件一致。如是單位，則境內(nèi)單位與境外單位不同，境內(nèi)單位提供法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、批準(zhǔn)該法人或組織成立的文件;法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復(fù)印件，受托人的身份證原件復(fù)印件;境外單位(含港澳臺)提供：法人或其他組織的商業(yè)登記證、注冊證書、批準(zhǔn)該法人或組織成立的文件、法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復(fù)印件、受托人的身份證復(fù)印件、北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明;還應(yīng)提供測繪圖、表。

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