第一霸王條款?

“委托期限屆滿后三個月內(nèi)，本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達成私下交易，否則我公司有權(quán)要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

這一霸王條款實際剝奪了買受方的中介選擇權(quán)?！吨腥A人民共和國消費者權(quán)益保護法》規(guī)定“消費者享有自主選擇商品或者服務的權(quán)利。消費者有權(quán)自主選擇提供商品或者服務的經(jīng)營者，自主選擇商品品種或者服務方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。消費者在自主選擇商品或者服務時，有權(quán)進行比較、鑒別和挑選?！?/p>

屋主在當前條件下，都不約而同地會同時選擇委托多家房屋中介公司掛牌出售，出售價格、成交條件可能都不一樣;中介公司對這一套房源客觀上會存在不同程度的雷同現(xiàn)象，客戶可能在不同的中介公司先后同時看過這樣的一套房屋。所以我們不能要求客戶在這些不同的中介公司看過后，一旦與屋主成交，需要向這些不同的中介公司都支付報酬，這對客戶而言是不公平、不合理的。如同國美有的數(shù)碼相機在蘇寧有出售一樣，你不能要求客戶在國美看過這款相機之后，如果在蘇寧或百思買成交，就要向國美支付違約金，這侵犯了客戶對服務的選擇權(quán)。

所以我認為，客戶和中介公司之間是居間合同關(guān)系。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。

客戶同時在多家中介公司看過這套房屋之后，有權(quán)自主選擇中介公司，選擇接受哪家中介公司的服務，大家知道，中介公司良莠不齊，魚龍混雜，為維護自己的合法權(quán)益，客戶有權(quán)選擇自己信任的中介公司成交，在客戶與中介公司成交后，才有權(quán)收取報酬，未促成合同成立的，不得要求支付報酬。不能僅僅因為通過這家中介公司看過房，就要支付違約金，這侵犯了客戶的自主選擇權(quán)，是典型的霸王條款。客戶碰到此類情況，可以拒絕不法中介的非法要求。

第二霸王條款

因可歸責于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當于沒收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內(nèi)進行活動所發(fā)生的費用的補償(解約補償)。

這一霸王條款使中介公司無論居間是否成功，均可取得相應報酬，明顯與法律規(guī)定相悖，是無效的格式條款。

所謂居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。這是法律對中介服務收費的一般規(guī)定，中介公司不能違反法律規(guī)定亂收費。

作為中介公司，她應當根據(jù)居間合同之約定，努力促使買賣雙方成交，并據(jù)此取得相應服務報酬，在中介公司未促成合同成立的，不得要求委托人支付報酬?！耙蚩蓺w責于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無法簽訂或簽訂后未能履行的”，是合同未成立的表現(xiàn)形式之一，中介公司不得據(jù)此要求支付報酬。這一格式條款明顯違反了公平原則，加重了買賣雙方的責任，排除了守約方根據(jù)買賣合同收取違約金的權(quán)利，侵害了守約方的合法權(quán)利，是無效的。

第三大霸王條款：

委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個月內(nèi)與中介公司曾介紹的買方成交，應按委托價格總額的1%支付違約金。

賣方與A中介公司簽訂房屋出售居間協(xié)議，買方通過A中介公司看過房，但通過B中介公司與賣方簽訂買賣合同，A中介公司能否要求按照房屋出售居間協(xié)議的約定支付違約金。

居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。賣方與買方成交，并不是利用A中介公司提供的信息、條件和機會，而是通過其他中介公司的居間活動完成的，A中介公司并沒有完成居間義務。房屋出售居間協(xié)議規(guī)定：“委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個月內(nèi)與中介公司曾介紹的買方成交，應按委托價格總額的1%支付違約金?！碑斨薪楣緵]有完成居間義務時，買賣雙方不能選擇其他途經(jīng)進行交易，否則要支付違約金，這明顯免除了中介公司的責任，侵犯了委托人的選擇權(quán)。屬于霸王條款。

第四霸王條款

“如買方反悔，未于約定日期至中介方簽訂買賣合同，致無法完成買賣事宜，則買方同意將實際給付的誠意金支付給中介公司，以作為買方違約之賠償。”

合同法規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。作為房產(chǎn)中介而言，積極促成買賣成交，是其利益的推動力，沒有成交就沒有服務報酬，是業(yè)內(nèi)共識。在沒有成交的條件下，如何獲得不當利益，中介方可謂絞盡腦汁。中介方想出這樣一個條款，目的就是利用其優(yōu)勢地位，在買方因價格等原因不能成交時，想謀取不當利益而設定的霸王條款，可謂霸氣十足。買方為購買該套房屋支付的誠意金變成了中介方收取款項的一個借口，目的是當房屋買賣不成功時，中介方藉此可吞掉這筆誠意金，這明顯違反合同法關(guān)于中介方未促成合同成立的，不得要求買方支付報酬，只可要求買方支付從事買賣活動所支出的必需費用的規(guī)定，是典型的霸王條款。

第五霸王條款：

賣方收到定金后，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權(quán)分享其中1/2的違約金;買方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享。

這一條款通常出現(xiàn)在賣方、買方與中介三方簽訂的居間合同中，這是中介利用其優(yōu)勢地位，對消費者作出的不公平、不合理的規(guī)定，剝奪消費者依法享有的沒收定金的法定權(quán)利，目的就是使自己在交易中“旱澇保收”。

該條款籠統(tǒng)規(guī)定，任何一方違約，一概由中介方收取1/2的定金的違約金，客觀上會有違約金的數(shù)額遠遠超過買賣雙方服務傭金的總和，造成了中介方的暴利，這一條款不僅不能起到促使中介方積極履行居間協(xié)調(diào)的義務的作用，反而會誘使中介方故意竄通買賣雙方，導致交易失敗，自己坐收漁翁之利，獲取暴利，這不僅違反公平合理、誠實信用、公序良俗的民事原則，同時也不利于行業(yè)發(fā)展和社會進步，弊端太大。

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