房地產(chǎn)稅費(fèi)的計(jì)算是很多人都需要了解的內(nèi)容。在房產(chǎn)交易中，怎么計(jì)算房地產(chǎn)的稅費(fèi)？房產(chǎn)稅的計(jì)算公式是什么？計(jì)算房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)是什么？在繳納房產(chǎn)稅的時(shí)候有哪些注意事項(xiàng)？

1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)(國(guó)內(nèi)企事業(yè)單位綜合稅率是5.6%，外資企業(yè)綜合稅率是5.07%，外國(guó)企業(yè)綜合稅率是5.1%)

(1)轉(zhuǎn)讓來(lái)源為購(gòu)入的房地產(chǎn)按現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)減原購(gòu)入價(jià)(不包括原購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)或受讓土地使用權(quán)過(guò)程中支付的各種費(fèi)用和稅金)的差額，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)。

(2)轉(zhuǎn)讓來(lái)源為非購(gòu)入的房地產(chǎn)按全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅

2、企業(yè)所得稅

(1)本市查帳征收企業(yè)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得與其經(jīng)營(yíng)所得合并，由企業(yè)自行申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。征收部門與管理部門協(xié)商后，確定先由管理部門審核后再行辦理的，企業(yè)所得稅的計(jì)算方法以管理部門審核的結(jié)果為準(zhǔn)。

(2)經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)的非查帳征收企業(yè)，房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓價(jià)的15%核定應(yīng)稅所得額，再乘以18%的所得稅稅率。(2008年按18%稅率執(zhí)行，2009年按20%稅率執(zhí)行，2010年按22%稅率執(zhí)行，2011年按24%稅率執(zhí)行，2012年按25%稅率執(zhí)行。)

(3)在境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的外國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，按其轉(zhuǎn)讓收入減除財(cái)產(chǎn)凈值后的余額為計(jì)稅依據(jù)，征收所得稅，稅率是10%

(4)外市納稅人在我市臨時(shí)從事房地產(chǎn)(轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，能提供機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開出的《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》的(查驗(yàn)原件，附復(fù)印件)，可由其回原地繳納企業(yè)所得稅。

未能提供上述資料的，以其轉(zhuǎn)讓價(jià)減去購(gòu)入價(jià)、購(gòu)入時(shí)的契稅及本次交易所發(fā)生的稅金的余額為應(yīng)納稅所得額，按25%稅率征收其企業(yè)所得稅;如無(wú)法核實(shí)其購(gòu)銷差價(jià)的，則以其轉(zhuǎn)讓價(jià)乘以應(yīng)稅所得率為應(yīng)納稅所得額，按25%稅率征收其企業(yè)所得稅。[若能提供注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的可享受低稅率(指低于25%)優(yōu)惠的書面證明的，則按低稅率征收企業(yè)所得稅。]

3、土地增值稅

(1)適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定的計(jì)算方法，稅率為30%至60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。公式：增值額=轉(zhuǎn)讓價(jià)-扣除項(xiàng)目金額

(1)轉(zhuǎn)讓舊房和舊建筑物

扣除項(xiàng)目金額：

(一)如果納稅人能提供購(gòu)房發(fā)票，則按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算，再加上購(gòu)房時(shí)繳納的契稅、本次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的評(píng)估費(fèi)和交納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)、印花稅等作為扣除項(xiàng)目金額。

(二)如果納稅人不能提供購(gòu)房發(fā)票，但能取得契稅完稅憑證或房地產(chǎn)管理部門存檔的能反映原購(gòu)入價(jià)的資料(如合同等)，可采用核定方式征收。具體辦法是參照有購(gòu)房發(fā)票的計(jì)算方法，以契稅完稅憑證或原購(gòu)房合同反映的原購(gòu)入價(jià)作為基數(shù)，從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算，再加上購(gòu)房時(shí)繳納的契稅、本次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的評(píng)估費(fèi)和交納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)、印花稅等作為扣除項(xiàng)目金額。

(2)轉(zhuǎn)讓土地(含尚未進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目)

增值額：轉(zhuǎn)讓價(jià)減原購(gòu)入價(jià)(或原支付的地價(jià))，再減評(píng)估費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)、印花稅等

扣除項(xiàng)目金額：土地原購(gòu)入價(jià)(或原支付的地價(jià))，加上評(píng)估費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、堤圍費(fèi)、印花稅等

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

注：公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)

(2)可準(zhǔn)確計(jì)算增值額的，適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率;無(wú)法提供合法、有效、完整的扣除項(xiàng)目憑證，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法正確計(jì)算其土地增值稅應(yīng)納稅額的，采用核定應(yīng)納稅額辦法征收土地增值稅。具體操作為：應(yīng)納土地增值稅=房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)×土地增值稅核定征收率;房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)以不低于契稅計(jì)稅價(jià)格為原則確定。住房的土地增值稅核定征收率不低于2%，非住房的土地增值稅核定征收率不低于2.5%。征收部門與管理部門協(xié)商后，確定先由管理部門審核后再行辦理的，土地增值稅的計(jì)算方法以管理部門審核的結(jié)果為準(zhǔn)。

(3)有下列情形之一的，免征土地增值稅：

A、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的;

B、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

4、印花稅(轉(zhuǎn)讓雙方均要按合同金額計(jì)征，在受理核稅申請(qǐng)時(shí)征收)

(1)房產(chǎn)買賣合同(含一手商品房買賣合同)按照"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"稅目征收，稅率為0.05%;

(2)按新房地產(chǎn)證本數(shù)計(jì)，每本5元貼花;

(3)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"稅目征收，稅率為0.05%;

(4)法院強(qiáng)制執(zhí)行，以房地產(chǎn)抵債，而非雙方自愿簽訂合同或協(xié)議的，不征印花稅。

5、注意事項(xiàng)：

(1)轉(zhuǎn)讓價(jià)的確定：以不低于契稅計(jì)稅價(jià)格為原則(公開拍賣的以拍賣成交價(jià)為準(zhǔn))。

(2)單位以房地產(chǎn)抵債或贈(zèng)與的視同銷售，計(jì)稅依據(jù)原則上依據(jù)下列順序確定：(一)實(shí)際抵償債務(wù)的金額;(二)法院判決書上確定的金額;(三)國(guó)土部門房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià);(四)其他具有專業(yè)資格的合法房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)。以上價(jià)格均無(wú)的，可用公式：成本價(jià)×(1+10%)÷(1-5%)倒算出計(jì)稅依據(jù)。

(3)一次轉(zhuǎn)讓多項(xiàng)房產(chǎn)的，按項(xiàng)分別計(jì)算以上各稅。

律霸小編為您整理有關(guān)房產(chǎn)稅的相關(guān)計(jì)算問(wèn)題。小編提醒有關(guān)房產(chǎn)交易的當(dāng)事人，在房產(chǎn)的租賃、買賣、繼承中，都是需要繳納相關(guān)房產(chǎn)交易稅的。希望您按時(shí)足額繳納相關(guān)稅費(fèi)。

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