房產(chǎn)過戶才能確定房屋的產(chǎn)權(quán)，確保房屋的權(quán)屬清晰。那么，買房不過戶的風(fēng)險有哪些？實(shí)踐中，有些購房者為了少繳稅，買房不過戶的現(xiàn)象還是有的。本文聯(lián)系實(shí)際案例來分析買房不過戶的風(fēng)險有哪些的內(nèi)容，希望您買房時，一定要及時過戶。

李某(買方)于2006年5月購買張某夫妻(賣方)的房子，房產(chǎn)證登記在張某夫妻名下，當(dāng)時房子尚有貸款未還清，還在銀行的抵押當(dāng)中。雙方簽訂房屋買賣合同后，李某將46萬元支付給張某，張某將房子交付給李某，此后李某便以張某的名義向銀行歸還貸款。到2011年底李某將42萬多元的房貸還清，李某便向張某提出要求辦理過戶，可此時張某之妻因犯罪已到外地監(jiān)獄服刑。張某便對李某說：“房子賣給你了，房子你住著，房產(chǎn)證你拿著，我妻子在監(jiān)獄，辦過戶很麻煩，過戶以后再說吧，房子是你的了，你放心。”李某也認(rèn)為過戶麻煩就同意了。2013年底張某之妻出獄，雙方于2014年1月到桂林市房地產(chǎn)管理局辦理過戶，此時李某才得知該房產(chǎn)已于2013年10月被法院查封，原因是張某因欠債80萬元被債權(quán)人起訴至法院，法院應(yīng)債權(quán)人提出的財產(chǎn)保全申請查封了該房產(chǎn)，桂林市房地產(chǎn)管理局因此拒絕辦理房產(chǎn)過戶。

小編在此分析大家最為關(guān)切的三個問題：

1、李某與張某簽訂的房屋買賣合同是否有效;

2、該房產(chǎn)在法律上的歸屬;

3、張某的債權(quán)人權(quán)利優(yōu)先還是李某的權(quán)利優(yōu)先。

關(guān)于合同的效力，李某與張某簽訂的房屋買賣合同自愿合法，合同有效。雖未辦理過戶手續(xù)，但不影響合同的效力。

關(guān)于房產(chǎn)的歸屬，即房產(chǎn)歸誰所有，該房產(chǎn)屬張某夫妻所有，不屬李某所有。雙方交易的標(biāo)的物是不動產(chǎn)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由于雙方轉(zhuǎn)讓房屋未辦理所有權(quán)變更登記，因此李某雖支付了全部房款，且占有、使用房屋多年，但未取得房屋所有權(quán)，房屋仍屬張某夫妻所有，法院的查封合法。

關(guān)于誰的權(quán)利優(yōu)先，張某債權(quán)人的權(quán)利優(yōu)先。既然房屋買賣合同有效，李某的權(quán)利為何不能優(yōu)先呢?因?yàn)槔钅骋罁?jù)合同取得的是債權(quán)，不是物權(quán)，該債權(quán)只是未設(shè)擔(dān)保，也無司法保障的一般債權(quán)，而張某的債權(quán)人已向法院申請查封，其債權(quán)獲得了司法保障，因此，張某的債權(quán)人享有優(yōu)先于李某的權(quán)利。如張某不還錢，判決生效后法院將拍賣該房屋使張某的債權(quán)人受償。

我分析到此李某已欲哭無淚，痛心疾首?；ㄙM(fèi)將近90萬元，窮盡一生積蓄購買的房屋將要失去，作為律師，我為當(dāng)事人深感惋惜，卻已無能為力。在法院查封前，李某有充分的時間去辦理過戶，但李某長達(dá)七年不去辦理過戶，才釀成今日無可挽回的后果。盡管當(dāng)時房屋因抵押、張某之妻坐牢等原因過戶確實(shí)麻煩，但并非不可為。當(dāng)日再麻煩，也遠(yuǎn)比今日損失殆盡好萬倍。

以上的案例足以證明買房不過戶隱含著巨大的風(fēng)險，當(dāng)事人僅僅憑借一份有效的合同，在未取得房屋所有權(quán)的情況下是保不住房子的。當(dāng)事人對法律知之甚少，常常對所面臨的風(fēng)險渾然不覺，一旦風(fēng)險成為現(xiàn)實(shí)，買方就損失慘重。相同的案例已有很多，當(dāng)事人千萬不要為了省錢、怕麻煩不辦理過戶，更不要認(rèn)為房子自己住著，賣方的房產(chǎn)證自己拿著就萬無一失，因?yàn)檫@些都不能使買方取得房屋所有權(quán)。雖然支付了幾十萬元，但法律并不認(rèn)可你是房屋所權(quán)人，這其中的風(fēng)險不言而喻。