借名購房在司法實(shí)踐中很常見。借名購房對(duì)于房產(chǎn)買賣的效力有什么影響？“借名購房”對(duì)取得房屋所有權(quán)有影響嗎？在實(shí)踐中，借名買房可能存在哪些潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)？借名買房法律規(guī)定的后果有哪些？

案情

2009年7月，莒縣某醫(yī)院職工段某認(rèn)購單位集資房，醫(yī)院制定的《集資建房實(shí)施方案》規(guī)定“不得以他人名義辦理產(chǎn)權(quán)等手續(xù)”。同年8月，段某與非本單位職工孫某簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將該指標(biāo)以10萬元轉(zhuǎn)讓，并約定在取得房屋所有權(quán)后，段某協(xié)助孫某辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。2012年12月，在孫某自行繳納集資購房尾款后，段某取得房屋鑰匙并辦理了登記所有權(quán)人系段某的所有權(quán)證書。2013年1月，段某將房屋所有權(quán)證書及房屋鑰匙交給孫某。后孫某因辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)與段某發(fā)生糾紛，其遂起訴段某要求確認(rèn)合同有效并繼續(xù)履行。

分歧

對(duì)于孫某借名購買莒縣某醫(yī)院的集資房后，其能否取得購買房屋的所有權(quán)，合議庭形成兩種意見。

第一種意見認(rèn)為，段某與孫某簽訂的《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，而且根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書系權(quán)利人享有物權(quán)的證明之規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書上登記的權(quán)利人所有，即段某所有。但鑒于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書上登記的權(quán)利人并非實(shí)際出資人，其應(yīng)返還實(shí)際出資人購房款。

第二種意見認(rèn)為：段某與孫某簽訂的《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效。雖然不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書登記權(quán)利人是名義上的權(quán)利人，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第四條“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”的規(guī)定，以及我國現(xiàn)行法律規(guī)定并不禁止定向銷售的商品房向社會(huì)公眾出售或者轉(zhuǎn)讓購房指標(biāo)，故《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效應(yīng)為有效合同，房屋的所有權(quán)應(yīng)歸實(shí)際出資人孫某所有。

評(píng)析

筆者同意第二種意見。

首先，段某與孫某簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)，并沒有具體的集資房屋，雙方的簽訂的《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實(shí)際就是段某將其享有的參加醫(yī)院集資建房的資格和權(quán)利有償?shù)霓D(zhuǎn)讓給孫某。在段某與孫某簽訂該合同時(shí)，段某僅僅是取得了參與醫(yī)院集資建設(shè)資格，并未與醫(yī)院建立起平等主體之間的合同關(guān)系，故段某所辯稱其轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的權(quán)利和義務(wù)未經(jīng)醫(yī)院同意而無效及違反了“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”而無效的理由不能成立，同時(shí)亦未違反《合同法》中的“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出場(chǎng)人有權(quán)處分”的規(guī)定。雙方簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)，并無具體的房屋存在，僅僅就一個(gè)資格的轉(zhuǎn)讓，故協(xié)議亦不違背《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)定。段某答辯稱該協(xié)議違反了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號(hào))而無效的問題。因按照法律規(guī)定，只有違反了全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)的合同或協(xié)議才無效，而上述文件不屬于全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效的依據(jù)，故轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。

其次，借名購房合同的標(biāo)的房屋系單位內(nèi)部具有福利性質(zhì)的定向銷售或團(tuán)體購買的，因其系單位給予其職工的福利，職工對(duì)該福利的處分在主觀上并沒有損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在雙方當(dāng)事人均系真實(shí)意思表示的情況下，公權(quán)力不宜給予過多的限制，對(duì)于該借名購房合同應(yīng)認(rèn)定為合法有效。本案中，段某在向單位認(rèn)購集資房后，即享有單位的購房資格，段某與孫某通過簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》方式，將該購房資格轉(zhuǎn)讓給孫某，并未侵害他人的合法權(quán)益，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該借名購房合同應(yīng)為有效合同。根據(jù)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書系權(quán)利人享有物權(quán)的證明之規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書上登記的權(quán)利人所有，但《物權(quán)法》第十五條又規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案中，在《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂及段某交付房產(chǎn)證及房屋鑰匙之后，涉案房屋已實(shí)際交付孫某使用，雖然房屋登記在段某的名下，但是按照《物權(quán)法》的規(guī)定，孫某已經(jīng)成為房屋的真正物權(quán)所有人。所以，房屋的所有權(quán)應(yīng)歸實(shí)際出資人孫某，這也符合雙方簽訂《集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的真實(shí)意思表示，符合公平、誠信的法治原則。