在實(shí)踐中，購房時(shí)，房屋面積不夠怎么辦？商品房房屋面積怎么計(jì)算？房屋面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？在開發(fā)商交房時(shí)，面積不夠的，購房者有哪些處理方式？購房者有哪些途徑來維護(hù)自身的合法權(quán)益呢？

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

1、按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

如果誤差范圍在合同約定的范圍之內(nèi)，則按照合同約定總價(jià)款確定商品房計(jì)稅銷售收入，如果重新約定總價(jià)款，則需要按照雙方重新約定的總價(jià)款確定商品房計(jì)稅銷售收入。買受人退房的，房地產(chǎn)企業(yè)可以沖減當(dāng)期計(jì)稅銷售收入，但支付的違約金不能沖減計(jì)稅銷售收入。

2、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;

(二)面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

當(dāng)面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有可能支付客戶退房的房價(jià)款利息以及承擔(dān)超出3%部分的房價(jià)款，還有可能雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價(jià)款。

支付給客戶退房款可以沖減其當(dāng)期計(jì)稅銷售收入，支付給客戶的利息相當(dāng)于占用客戶資金支付的資金使用費(fèi)，不能沖減計(jì)稅銷售收入，自行承擔(dān)的房價(jià)款既有賠償?shù)男再|(zhì)也帶有一定捐贈的性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)可以不做納稅處理，仍然按照合同約定價(jià)款確定計(jì)稅銷售收入。雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價(jià)款房地產(chǎn)企業(yè)可以沖減其當(dāng)期計(jì)稅銷售收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注意《營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額;?如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。所以其無論自行承擔(dān)超出3%部分的房價(jià)款還是雙倍返還絕對值超出3%部分的房價(jià)款給買受人，其為買受人開具的發(fā)票應(yīng)當(dāng)是凈額顯示，或者將雙倍返還款視為折扣，將合同價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明。

3、按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

營業(yè)稅:成交價(jià)*5.6%

1、普通住宅滿5年(含5年)免征。

2、普通住宅未滿5年,全額征收。

3、非普通住宅滿5年,差額征收。

4、非普通住宅未滿5年,全征

個(gè)人所得稅:成交價(jià)*1%

1、普通住宅滿5年(含5年),且為賣方家庭唯一住房,免征。

2、非住宅(無年限制)按成交價(jià)的1%征收。

3、轉(zhuǎn)讓受贈住房一律按差額的20%征收。

4、直系贈與,看老證,滿5年免征。

契稅:

1、成交價(jià)*1%,90平方米以下的普通住宅,若買方不是唯一住房的按成交價(jià)3%征收。

2、成交價(jià)*1.5%,90平方米以上,144平方米以下普通住宅,若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交價(jià)3%征收。

3、成交價(jià)*3%,(144平米以上含144平米)土地收益金:成交價(jià)*0.5%,房改房征收。

土地增值稅:

1、成交價(jià)*1%,住宅免征。

2、非住宅,全征(無年限制)、?“增值額”*30%征收。

印花稅:成交價(jià)*0.05%

1、住宅類,暫免。

2、贈與,非住宅,征收(雙方各0.05%)。

轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi):

1、面積*2.5元/平方米,已購公房(房改房、直管公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房)。

2、面積*6元/平方米,商品房。

3、面積*8元/平方米,別墅及非住宅。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi):

1、80元/本,住宅及配套車庫

2、550元/本,非住宅及不配套車庫。

3、10元/本,共有權(quán)證。

貼花稅:5元/件。

不同面積的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括交易行為),存在變數(shù)的稅費(fèi)項(xiàng)是應(yīng)由受讓方繳納的契稅.我國對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收契稅稅率的標(biāo)準(zhǔn)一般為2%-4%,各地方執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一.

建筑面積在140(含140,144是不是筆誤?)平方米以上的全額征收,140平方米以下減半征收.

比如當(dāng)?shù)仄醵愓魇諛?biāo)準(zhǔn)為3%,則140(含140)平米以上房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按3%征收,140平米以下的減半按1.5%征收.