小產權房能否自由進行交易?城市居民或者農村居民可以購買小產權房嗎?小產權房可以買嗎?最新的有關小產權房的政策有哪些?小產權房的走向究竟如何?小產權房能否轉正呢?律霸小編為您解答有關小產權房買賣的知識。

小產權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。

《土地管理條例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設商品房;同時《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

由于小產權房交易不被法律許可，但相關人士認為，如果購買人是為了投資，如出現拆遷賠償時，賠償權益歸原產權人所有，購買人主張自己權益時法律不予支持，購買人最多可向出售人主張購房款。不過購買人的購買行為是為了居住，還可以考慮。

購買小產權房除了購買人的權益不受保障外，購買人還面臨多重風險，即便是為了居住的需要購買，不可能作為二手房進行再交易，但小產權房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。

由于小產權房交易不受法律保護，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產證，也無法向銀行抵押貸款。此外小產權房的附屬配套設施如供水、供電、供氣等，因為不在國家規(guī)劃之列，所以不能得到有效保證。

但是在實際的情況發(fā)生條件下，中國作為一黨執(zhí)政，保證團結和平穩(wěn)定的要求下，特別是目前網絡等媒體的高度發(fā)達，當你實際的擁有小產權房后，政府是不可能將你趕走的，只能是采取一些冷政策，所以建議最好是購買的房子附近有水井，起碼在后期可能發(fā)生的對抗中，不會缺水，戰(zhàn)斗是長期的，目前小產權房是客觀存在的，而且存在的現象很多，所以你純粹是用來居住，不打算升值和投資的話，還是可以考慮的。

小產權房買賣中的法律風險

1、法律原則上認定無效。

關于小產權房買賣合同的效力，根據我國目前的法律規(guī)定和社會實際情況，原則上認定無效，可以存在有效的例外情形，社會爭議很大，存在很大法律風險。

2、房產證問題影響升值。

購買后拿不到房屋所有權證且不能合法轉讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

3、開發(fā)建設風險。

開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位。如果將購房資金預交給沒有任何資質和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。

4、國家政策調控風險及拆遷補償問題。

如果購買的是在建小產權房， 國家政策變化導致建設項目停建或者拆除，購房人只能找開發(fā)商索要購房款，可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償。

5、房屋質量和售后維修無保證。

小產權房的建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，容易出現房屋質量問題，且小產權房沒有維修資金，一旦房屋質量出現問題，買受人的利益很難得到維護。

6、解決糾紛的法律適用不明確。

由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房不同于普通的商品房，其流通轉讓存在很多的限制，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。

律霸小編為您整理這篇文章。小產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。

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