房屋中介合同的法律效力是怎么規(guī)定的

中介提供的房地產(chǎn)買賣合同不是真正意義上的合同，只是具有一定約束力的預約合同，是不具備《合同法》上所說的合同的法律效力的。也就是說這些合同是無效的合同。但它不是完全的無效，它對合同中對于定金等的一些具有違約行為的約束約定是有效的。

首先要弄清楚什么是合同?！逗贤ā返诙l規(guī)定：本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議?；橐?、收養(yǎng)、監(jiān)護等有關身份關系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。簡單從這條規(guī)定上來說，在房產(chǎn)中介處簽訂的房地產(chǎn)好象已經(jīng)符合了《合同法》中對于合同的所有構成要件，應當認為是有法律效力的合同。但是，對于房地產(chǎn)買賣合同并不僅在《合同法》中體現(xiàn)，它更體現(xiàn)在《中華人民共和國物權法》中。

對于合同的法律效力問題《合同法》有如下的規(guī)定：

第四十四條第二款　法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

根據(jù)這一規(guī)定，一個合同的是否有法律效力還要根據(jù)法律、行政法規(guī)是否規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)?！吨腥A人民共和國物權法》第九條規(guī)定不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。也就是說，物權的轉讓應在不動產(chǎn)所在地的登記機構進行登記。那么這里就出現(xiàn)了一個問題，《物權法》要求的是指只是轉讓登記這一具體行政行為還是指以包括轉讓登記在內的整個轉讓行為的登記呢?

整個轉讓行為應該包括了轉讓合同的簽訂、到行政機構進行登記等等一系列的法律行為。《物權法》第十二條規(guī)定：登記機構應當履行下列職責：

(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;

(二)就有關登記事項詢問申請人;

(三)如實、及時登記有關事項;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。也就是說你要就房地產(chǎn)的轉讓進行登記要提供權屬證明和其他必要的材料，而這個必要的材料中的房地產(chǎn)買賣合同是最不可缺的。

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