一、房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,非經(jīng)登記備案,未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,登記備案對(duì)租賃合同的效力沒有影響。只要雙方當(dāng)事人就合同主要內(nèi)容達(dá)成一致,是合同各方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)規(guī)定的無效情形即可。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,租賃合同登記與否,不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同,不得對(duì)抗第三人。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，雖然我國(guó)實(shí)行房屋租賃登記備案制度,但登記備案是行政機(jī)關(guān)針對(duì)租賃行為采取的行政管理手段,登記機(jī)關(guān)審查當(dāng)事人的房屋租賃申請(qǐng)并決定是否頒發(fā)房屋租賃證件,是政府的行政行為,不是合同成立生效的要件?！?a href='http://www.shkps.cn/contract/105.html' target='_blank' data-horse>合同法解釋(-)》第9條后段規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。而《城市房地產(chǎn)管理法》第54條也并未規(guī)定登記備案是房屋租賃合同生效或成立的要件。進(jìn)行登記備案并獲取《房屋租賃證》,并不是租賃行為合法有效的憑證。房屋租賃合同登記備案的目的主要是防止國(guó)家稅費(fèi)流失及當(dāng)事人非法出租房屋,規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)和確保國(guó)家稅收,且其性質(zhì)屬于行政機(jī)關(guān)的事后審查行為,與民事行為的效力無關(guān),當(dāng)事人的民事行為行政機(jī)關(guān)無權(quán)干預(yù)。而且根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第14條的規(guī)定,房屋租賃登記是房屋租賃合同成立后的程序,對(duì)合同成立及效力沒有影響?！?a href='http://www.shkps.cn/contract/519.html' target='_blank' data-horse>房屋租賃合同解釋》第4條對(duì)此也作了規(guī)定。

二、于未按規(guī)定進(jìn)行房屋租賃備案登記會(huì)引起怎樣的法律后果

1、未辦理房屋租賃備案登記對(duì)房屋租賃合同的效力影響

房屋租賃合同未辦理登記備案的，不影響合同本身的效力，除非當(dāng)事人明確約定以辦理登記備案手續(xù)為租賃合同生效條件。但即使雙方在合同中約定“辦理登記備案手續(xù)房屋租賃合同才生效的”但事實(shí)上沒有辦理，只要雙方已實(shí)際履行合同的，則合同仍然是有效的。(有點(diǎn)拗口)

2、未辦理房屋租賃備案登記對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的影響

關(guān)于這點(diǎn)，目前法律對(duì)此的規(guī)定并不明確，我們可以參考上海市高級(jí)人民法院的相關(guān)意見。上海高院認(rèn)為，如果租賃合同未經(jīng)登記的，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人不具有對(duì)抗善意第三人的效力。即，租賃合同未作備案登記，并且買受人(第三人)不知道房屋租賃事實(shí)的(買受人為善意)，承租人喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3、未辦理房屋租賃備案登記的行政責(zé)任

對(duì)于未辦理房屋租賃備案登記的當(dāng)事人會(huì)不會(huì)承擔(dān)什么責(zé)任?我想這個(gè)問題肯定是大家最關(guān)注的。相關(guān)規(guī)定表明主管部門可以要求當(dāng)事人限期補(bǔ)辦，甚至可以要求對(duì)其施以罰款，但在實(shí)踐操作過程中，主管部門的大棒對(duì)此 “高舉而輕落”，目前因?yàn)檫@個(gè)問題而受罰的企業(yè)或個(gè)人我們還未發(fā)現(xiàn)。

房屋租賃登記備案制度是一種對(duì)房屋租賃合同的內(nèi)容以及合同行為變動(dòng)進(jìn)行登記備案的制度。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第54條及《商品房屋租賃管理辦法》第14條明確了房屋租賃登記備案制度，即房屋租賃合同的簽訂、變更、終止情況發(fā)生后的30日內(nèi)房屋出租人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，并由房地產(chǎn)管理部門對(duì)符合租賃登記條件的予以登記及發(fā)給房屋租賃證。

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