一、買二手房的房土地使用年限從何時(shí)計(jì)算?

目前商品房的土地使用年限是70年，一般二手商品房的土地使用年限為70年與基樓盤原始竣工的時(shí)間之差。

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1、居住用地70年;

2、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

3、倉儲(chǔ)用地50年;

4、綜合或者其他用地50年。

5、工業(yè)用地50年;

6、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

同時(shí)需要注意以下幾個(gè)方面：

1、土地使用權(quán)出讓合同的日期是房屋土地使用年限的開始，千萬不要以買房合同的日期作為土地使用年限的開始;

2、購(gòu)房者需要查看五證的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致。

3、建議購(gòu)房者到發(fā)證機(jī)關(guān)網(wǎng)站查詢，看五證是否為真，尤其是二手房。

二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后怎么辦?

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！?/p>

據(jù)悉，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費(fèi)用的。而《物權(quán)法》出臺(tái)后，雖然規(guī)定了可以自動(dòng)續(xù)期，但實(shí)際上并沒有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。

三、商品房土地使用年限到期后怎么辦呢?

關(guān)于此問題，目前還沒有執(zhí)行的實(shí)例。《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 ”

因此商品住宅土地使用年限期滿之后續(xù)期的問題不用擔(dān)心，但是，目前尚無關(guān)于續(xù)期的細(xì)則，是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么，都沒有定論。而商業(yè)用地屆滿之后的續(xù)期，則無明確的規(guī)定。

近年來，有越來越多的公民會(huì)購(gòu)置自己的房產(chǎn)，其中不僅有商品房也包括了二手房，那么二手房的土地使用年限也會(huì)根據(jù)房屋的土地使用年限計(jì)算，而不是購(gòu)買日期計(jì)算，所以購(gòu)買二手房的公民一定要注意到時(shí)間問題，如果在土地使用權(quán)到期后，到相關(guān)部門辦理續(xù)期即可。

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