因買賣二手房而在戶口遷移的這個(gè)問題上引起了較大的爭執(zhí)這現(xiàn)在并不是個(gè)別現(xiàn)象，因?yàn)楫?dāng)事人當(dāng)初之所以要購買此套二手房也是主要符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的落戶政策，其實(shí)，二手房屋買賣協(xié)議書關(guān)于戶口遷移賣方是否要承擔(dān)責(zé)任的根據(jù)實(shí)際情況，如果賣方自己也不清楚一般是不要擔(dān)責(zé)的。

一、二手房屋買賣協(xié)議書關(guān)于戶口遷移是否要擔(dān)責(zé)?

1、房屋出賣人怠于根據(jù)合同的約定履行在一定期限內(nèi)遷出戶口的合同義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋買受人未能將其戶口遷入，形成損失;

2、 房屋出賣人對涉案房屋的戶口情況不了解不清楚，在簽訂具有戶口遷出遷入義務(wù)約定的房屋買賣合同之后才發(fā)現(xiàn)由于涉案房屋存在種種問題(如上一個(gè)房屋出賣人未將戶口遷走)，導(dǎo)致房屋買受人無法在購買房屋之后將其戶口遷入涉案房屋，從而需要承擔(dān)違約和賠償責(zé)任;

3、 在房屋買賣合同成立并生效之后，由于其他原因?qū)е路课輧?nèi)的戶口無法遷出(如辦理過程遭遇困難，行政機(jī)關(guān)不作為等情況)，從而導(dǎo)致房屋出賣人未能履行遷出戶口的合同義務(wù)，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、相關(guān)規(guī)定

1、 房屋出賣人辯稱的戶口未能遷出是由于我國戶口管理制度不完善所致，但所謂的戶口管理制度不完善并不是合同法上規(guī)定的免責(zé)事由，雙方亦未約定管理制度不完善可以作為不履行合同義務(wù)而無需承擔(dān)違約責(zé)任的免責(zé)條款，故法院對于被告的辯解不予認(rèn)可;

2、 法院可以按照雙方在合同中的約定要求違約方支付一定金額的違約金(法院會做合理調(diào)整)，但是法院卻不可直接判決由公安機(jī)關(guān)強(qiáng)制進(jìn)行戶口的遷出遷入，因?yàn)閼艨诘倪w出遷入屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的范疇，并非法院可以強(qiáng)制要求辦理的民事案件判裁范圍。

三、在二手房買賣過程中，必須遵守下列規(guī)定：

1、進(jìn)行二手房交易前必須確認(rèn)房主真實(shí)身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起購房者的注意。

2、簽訂二手房買賣合同時(shí)必須明確雙方違約責(zé)任

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)__日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

3、必須標(biāo)明付款、過戶時(shí)間

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任。

4、必須注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時(shí)間

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5、與中介公司簽訂合同時(shí)，必須有代理費(fèi)明細(xì)單

隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)心。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

如果雙方當(dāng)初在合同當(dāng)中都有約定的關(guān)于戶口遷移的相關(guān)條款，本身也應(yīng)該根據(jù)合同約定的內(nèi)容以及到底是因?yàn)槭裁礃拥脑颍艑?dǎo)致買了房屋以后戶口還是沒有遷移過來等多方因素來考慮，建議對于這種糾紛還是請律師幫忙比較好。

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