眾所周知，與一手房交易相比，二手房交易時(shí)很多方面需要評(píng)估，最常見是在二手房按揭貸款時(shí)要經(jīng)過銀行指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估后方能取得。那么，二手房交易中哪些情況需評(píng)估呢?在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，主要需要考慮哪些因素?針對(duì)這些問題，律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。

一、二手房交易中哪些情況需評(píng)估?

1、二手房價(jià)格明顯過低時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

2、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需要評(píng)估。交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念，如境外人士或外地人，對(duì)國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。

3、申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。

4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要進(jìn)行評(píng)估。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價(jià)格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

5、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。

以上是二手房交易中五種需要進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的情況。那么，知道需要評(píng)估的情況之后，讀者最關(guān)心的應(yīng)該是怎么評(píng)估，或者說評(píng)估主要考慮哪些因素?

二、二手房交易中評(píng)估主要考慮哪些因素?

眾所周知，影響二手房價(jià)格的因素有以下兩種：房屋的區(qū)域因素與個(gè)別因素形成的。而二手房的評(píng)估主要是運(yùn)用市場(chǎng)比較法，所以在評(píng)估過程中，主要是對(duì)這兩方面的情況進(jìn)行比較修正。

(一)區(qū)域因素。區(qū)域因素在二手房評(píng)估中起到了決定房屋價(jià)格的主要作用。這些區(qū)域因素主要有哪些呢?一般包括如下方面：

1、基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟;

2、交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況;

3、人文環(huán)境如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周圍治安等狀況如何。

(二)個(gè)別因素。個(gè)別因素主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu)、房型等。具體有：

1、房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價(jià)就不同，使用年限也不同，當(dāng)然就影響房屋的價(jià)格;

2、房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開闊。

3、房屋已使用年限的長短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題。

以上列舉的區(qū)域因素和個(gè)別因素都會(huì)在一定程度上影響二手房的價(jià)格，因?yàn)槌蔀樵u(píng)估過程中需要考慮的因素。在這里有必要提醒廣大購房者注意的是，二手房交易中需要評(píng)估的情形既包括客觀需要也包括主觀需要。因而在一定程度上，二手房交易的評(píng)估并非完全由客觀決定。在某些情況下，如果購房者認(rèn)為必須評(píng)估，才能知道其真實(shí)的價(jià)格，可以和賣房者進(jìn)行協(xié)商，確定評(píng)估的具體事項(xiàng)。這是購房者爭取主動(dòng)權(quán)的一種很好的方式。當(dāng)然，在具體的操作過程中，購房者可能對(duì)進(jìn)行這些程序和手續(xù)辦理也可能并不熟悉，這時(shí)候可以咨詢下相關(guān)房產(chǎn)部門或者聘請(qǐng)專業(yè)的律師提供幫助。

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