在人多地少、競(jìng)爭(zhēng)劇烈的當(dāng)代社會(huì)，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。很多人沒(méi)有能力購(gòu)買新房，由此打開(kāi)了二手房買賣的市場(chǎng)。但是，二手房除了價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)外，在市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中并非完美。那么，買二手房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢?在面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，我們又該怎么做才能維護(hù)自身利益?接下來(lái)，小編為你做詳細(xì)解答。

一、買二手房有什么風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)運(yùn)作的實(shí)踐中，二手房買賣存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，概況地來(lái)講，主要包括但不限于下列風(fēng)險(xiǎn)：

1、 主體資格審查風(fēng)險(xiǎn)

所謂主體資格審查風(fēng)險(xiǎn)，是指審查二手房買賣中賣主即售房人的真實(shí)身份以及其資格時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通常在房屋買賣中，買賣雙方都是憑中介介紹，而很少對(duì)交易雙方主體資格進(jìn)行審查，隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》第51條的相關(guān)規(guī)定無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同才有效。也就是說(shuō)如果售房人的身份不真實(shí)，除非真正的產(chǎn)權(quán)人予以追認(rèn)，否則該買賣是無(wú)效的。所以，如果主體資格出現(xiàn)問(wèn)題，買房人極有可能最后房財(cái)兩空。

2、房貸風(fēng)險(xiǎn)

通常作為工薪階層的購(gòu)發(fā)者，在購(gòu)房時(shí)都會(huì)傾其所有，作為購(gòu)房首付款，不足部分再向銀行貸款，往往由于某些原因?qū)е沦J款辦不下來(lái)而承擔(dān)違約責(zé)任。

3、首付資金風(fēng)險(xiǎn)

通常，購(gòu)買二手房時(shí)購(gòu)房人都將首付款在簽訂買賣合同時(shí)直接交付給售房人。然而，在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中的二手房買賣，一房?jī)少u、甚至三賣也屢見(jiàn)不鮮，最終的后果是導(dǎo)致購(gòu)房人辛辛苦苦掙來(lái)的血汗錢，血本無(wú)歸。

4、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

常常我們會(huì)碰到這種情況，中介為了招攬客戶，會(huì)極力向我們推薦各種各樣房源，包括沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的使用權(quán)房，然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，不得上市交易。因此，購(gòu)買這樣的使用權(quán)房不但耗費(fèi)時(shí)間，還存在著不能交易過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。

5、購(gòu)買農(nóng)村房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

很多人想回歸田園生活，到農(nóng)村去購(gòu)置房產(chǎn)，但這種買賣的風(fēng)險(xiǎn)極大，首先根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村的住宅，只能在本村民組織內(nèi)部成員之間的買賣。作為一個(gè)城市人是無(wú)權(quán)購(gòu)買農(nóng)村的私房，即使已經(jīng)購(gòu)買，也無(wú)法拿到產(chǎn)權(quán)。

6、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《合同法》第230條規(guī)定，出賣人出賣租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣之前合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。所以，在購(gòu)買二手房的過(guò)程中，如果該房正在出租，而租房者沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這樣購(gòu)置的二手房就存在著風(fēng)險(xiǎn)。

7、房屋抵押的風(fēng)險(xiǎn)

如果購(gòu)買的二手房已經(jīng)事先被抵押，在他人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，該套房產(chǎn)很可能就會(huì)易主。所以，二手房買賣中還存在著房屋抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

二、如何防范二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)?

當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后，為了保護(hù)買主的合法權(quán)益，如何防范二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)就顯得非常重要。下面針對(duì)上述所提到的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)地風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

1、明晰主體資格和房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的重要性在于確認(rèn)誰(shuí)是待售二手房的主人。!通常情況下，我們可以要求售房人提供身份證、戶口簿、結(jié)婚證等證件來(lái)證明自己的身份，同時(shí)也要審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

此外，產(chǎn)權(quán)證上若是兩人以上，則在簽買賣合同時(shí)所有的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)全部到場(chǎng)，如確實(shí)不能全部到場(chǎng)，則要求其出示委托書(shū)公證書(shū)，千萬(wàn)不要隨隨便便讓人代簽，一旦出現(xiàn)其他共有人反對(duì)出售該房產(chǎn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第4款“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，會(huì)導(dǎo)致該買賣合同無(wú)效。若售房人提供了其他產(chǎn)權(quán)人的公證書(shū)委托書(shū)，購(gòu)房人也要對(duì)公證書(shū)委托書(shū)中的委托事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，不排除公證書(shū)偽造的可能。

2、完善合同條款，規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)

通常作為工薪階層的購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)往往會(huì)向銀行貸款。為避免由于銀行貸不出來(lái)而承擔(dān)違約責(zé)任，有必要在簽訂買賣合同時(shí)就在合同中明確約定“若貸款辦不下來(lái)，無(wú)條件的解除買賣合同，退回購(gòu)房定金及首付款”，以此來(lái)避免因?yàn)殂y行無(wú)法貸款而承擔(dān)違約責(zé)任。

3、盡量與售房人接觸協(xié)商，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的二手房慎買

當(dāng)遇到首付款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，最好的方法是盡量和售房人協(xié)商，在交易中心過(guò)戶時(shí)將首付款全部支付給售房人，或者將首付款找個(gè)有實(shí)力的公司進(jìn)行資金監(jiān)管。切忌將首付款交由中介的業(yè)務(wù)員個(gè)人保管，現(xiàn)實(shí)中常出現(xiàn)業(yè)務(wù)員卷款潛逃的案例。

此外，如果該二手房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，最好謹(jǐn)慎考慮，不要急著買。因?yàn)樵谑袌?chǎng)上流通的房屋，法律要求必須有產(chǎn)權(quán)登記。還有一個(gè)類似的例子，就是農(nóng)村宅基地的購(gòu)買也要慎重，除了本村村民有權(quán)購(gòu)買之外，其他人購(gòu)買農(nóng)村房產(chǎn)，都是無(wú)法拿到產(chǎn)權(quán)證的。

4、購(gòu)買出租二手房，必須先取得承租者的書(shū)面放棄優(yōu)先購(gòu)買聲明

在購(gòu)買出租的二手房，一定要得到承租人書(shū)面放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的申明，否則即使是交易過(guò)戶后，承租人還是可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而撤消買賣合同。所以，這一步非常重要，它能夠避免作無(wú)用功。

5、清除待售房屋上的他物權(quán)

待售房屋存在抵押等他項(xiàng)權(quán)記載的，購(gòu)房人可要求對(duì)方在購(gòu)房合同簽訂后房款交付前注銷他項(xiàng)權(quán)或采取分階段付款的方式，以保證付款安全。

除了上述的幾點(diǎn)防范對(duì)策外，買房人購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)注意，所購(gòu)房屋的水、電、汽、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清，相關(guān)集資費(fèi)有無(wú)拖欠，房屋的維修基金怎樣處理。同時(shí)買房人應(yīng)該調(diào)查清楚：預(yù)購(gòu)買的房屋是否包括地下室、地下車庫(kù)等附屬設(shè)施，房屋內(nèi)的裝飾物及附屬設(shè)備、裝飾裝修物、家具是否一并轉(zhuǎn)讓等，這些都關(guān)系到買房人的切身利益，因而在購(gòu)房合同中要有做出明確的約定，切實(shí)保護(hù)好自身利益。

有必要提醒大家注意的是，二手房買賣雖然市場(chǎng)很大，但是其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也很大。實(shí)際買二手房有什么風(fēng)險(xiǎn)，上文已經(jīng)做出了整理。在了解二手房買賣過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之后，當(dāng)事人應(yīng)該有意識(shí)的采取措施避免這些風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，這也是維護(hù)自身合法權(quán)益的一種手段。

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