房屋都是修建在土地上的，而在我國(guó)要么是修建在國(guó)有土地上，要么就是修建在集體經(jīng)濟(jì)組織的土地上。前者可以辦理國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，而后者卻不可以。實(shí)踐中，購(gòu)買二手房的人很多，而土地只有使用權(quán)，但房屋永久都是屬于所有人的。而說(shuō)到二手房使用年限上，其實(shí)也就是指二手房所占的土地的使用年限。那一般二手房使用年限怎么算出呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、二手房能使用多少年?

一般住宅的使用年限是70年，大家如果是購(gòu)買二手房的話，使用年限是70年減去已使用年數(shù)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，居住用地的使用期限是70年。此外，土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

二、二手房使用年限怎么算出

(一)土地使用權(quán)年限的界定

根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按用途來(lái)確定的，居住用地的使用期限是70年。

(二)二手房中的已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)使用房、二手商品房、央產(chǎn)房具體如何計(jì)算

1、已購(gòu)公房、央產(chǎn)房

已購(gòu)公房和央產(chǎn)房都是屬于福利分房的類型。在取消福利分房后，已購(gòu)公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易，由于是成本價(jià)的房屋，因此買方在購(gòu)買這類房屋時(shí)是需要按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交一定的土地出讓金。

(1)如果是大家的已購(gòu)公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，那么就要從該樓的第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋在上市的時(shí)候，也是按照第一套房屋上市的日期開(kāi)始計(jì)算土地的使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

(2)如已購(gòu)公有住房新占土地是以出讓方式取得的，那么其70年的土地使用年限以原簽署的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》，以及下發(fā)的《國(guó)有土地使用證》核定土地使用年限為準(zhǔn)。

2、二手商品房、經(jīng)濟(jì)使用房

通常情況下，經(jīng)濟(jì)適用房的土地使用年限以基樓盤(pán)原始竣工的時(shí)間為準(zhǔn)，而這一種土地使用年限的計(jì)算方式也等同于二手商品房。因此，經(jīng)濟(jì)使用房和二手商品房的土地使用年限都是以開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地許可證的時(shí)間來(lái)核定其土地使用年限的。

對(duì)于一般的住宅用房來(lái)看，法律中規(guī)定的所占土地的使用年限為70年，所以對(duì)于二手房，其實(shí)總共的使用年限應(yīng)該也是有70年之久的。但因?yàn)榇藭r(shí)是二手房，是已經(jīng)被別人先購(gòu)買使用過(guò)的了，因而在計(jì)算剩余使用年限的時(shí)候，就要扣除開(kāi)之前的時(shí)間才行。

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