二手房也就是經(jīng)過二次交易的房屋。相對與一手房來說，雖然二手房的價(jià)格低了許多，但是二手房的買賣交易存在更多的風(fēng)險(xiǎn)。為了避免這些二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)，人們買二手房過程中有哪些要注意的?買二手房時(shí)，對于二手房的產(chǎn)權(quán)是購房者不能忽視的。那么，買房時(shí)如何審查二手房產(chǎn)權(quán)呢?對于這些問題，本文將一一為您介紹。

一、買二手房過程中有哪些要注意的

1、房屋手續(xù)是否齊全。

是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租。

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

二、買房時(shí)如何審查二手房產(chǎn)權(quán)

對于購買二手房來最重要的是把房子的來龍去脈搞清楚。

第一，要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的《房屋所有權(quán)證》等相關(guān)文件。出賣方還沒有領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，一定要讓其出示《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、契稅發(fā)票等文件，并向相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。為慎重起見，購房者可前往擬交易房屋所在地的房管或建設(shè)部門進(jìn)行調(diào)查核實(shí)相關(guān)證書、文件及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭議。

第二，房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，其他共有人是否同意出售。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

第三，二手房交易前，買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有國家和相關(guān)行政、司法機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等查封。

第四，應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)要求出賣方解除抵押，方可辦理過戶等事宜。

第五，要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。如經(jīng)濟(jì)適用房，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易。如是“央產(chǎn)房”，則需要出賣方取得《央產(chǎn)房上市審批表》，否則將存在交易履行不能的風(fēng)險(xiǎn)。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。

此外，還要看所購二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，因?yàn)橛袝r(shí)會出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn);看房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系;應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理、戶籍登記等相關(guān)問題。

總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購房者除了要向出賣方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)的不至于有所遺漏。必要時(shí)，可聘請專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行陪同購房，以避免不必要的糾紛產(chǎn)生，造成當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)損失。

人們在選購二手房時(shí)，首先要了解清楚該二手房的產(chǎn)權(quán)問題，了解該二手房是否存在產(chǎn)權(quán)共有人，以避免購房行為會無效，而給您帶來了不必要的麻煩。在簽訂購房合同時(shí)，要對合同內(nèi)容仔細(xì)審查，避免合同中有不利于自己的條款。如果您對合同中的某些條款存在疑問，不妨咨詢一下房產(chǎn)方面的專家律師的意見。

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