1、買(mǎi)賣(mài)合同是否具備賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力債務(wù)文書(shū)的條件

《聯(lián)合通知》第1條規(guī)定：公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(一)債權(quán)文書(shū)具有給付貨幣、物品、有價(jià)證券的內(nèi)容;(二)債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，債權(quán)人和債務(wù)人對(duì)債權(quán)文書(shū)有關(guān)給付內(nèi)容無(wú)疑義;(三)債權(quán)文書(shū)中載明債務(wù)人不履行義務(wù)或不完全履行義務(wù)時(shí)，債務(wù)人愿意接受依法強(qiáng)制執(zhí)行的承諾。

毋庸置疑，買(mǎi)賣(mài)合同屬于債權(quán)文書(shū)，具有給付內(nèi)容，也可以載明債務(wù)人愿意接受強(qiáng)制執(zhí)行的承諾，故完全符合第一和第三個(gè)條件。買(mǎi)賣(mài)合同能否賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，關(guān)鍵是看是否符合第二個(gè)條件。買(mǎi)賣(mài)合同是典型的雙務(wù)合同，它產(chǎn)生兩項(xiàng)方向相反的債務(wù)，且兩項(xiàng)債務(wù)互為對(duì)價(jià)。雙方當(dāng)事人均享有《合同法》規(guī)定的同時(shí)履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。同時(shí)履行抗辯權(quán)意思十分清楚。不安抗辯權(quán)是指負(fù)有先履行義務(wù)的當(dāng)事人有證據(jù)證明對(duì)方不能履行義務(wù)或者有不能履行義務(wù)的可能時(shí)，在對(duì)方?jīng)]有履行或提供擔(dān)保之前，有權(quán)中止履行合同義務(wù)。

正是同時(shí)履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)的存在，阻礙了買(mǎi)賣(mài)合同成為一類(lèi)可賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)。要賦予買(mǎi)賣(mài)合同強(qiáng)制執(zhí)行效力，就必須保證具備強(qiáng)制執(zhí)行情形時(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，在公證處出具執(zhí)行證書(shū)階段，被執(zhí)行人不存在享有同時(shí)履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)的情形。

現(xiàn)以上述筆者受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為例進(jìn)行分析。該合同規(guī)定合同履行的程序大體如下：(1)合同簽訂后7日內(nèi)買(mǎi)受方先支付20%的定金。(2)合同簽訂后15日內(nèi)買(mǎi)受方確定愿意向其提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款貸款的銀行，并提供銀行核準(zhǔn)向其提供貸款核準(zhǔn)證明，同時(shí)買(mǎi)受方應(yīng)向出賣(mài)方立付款委托聲明書(shū)，聲明該貸款應(yīng)按借款合同之約定的用途由銀行在第一時(shí)間直接支付給出賣(mài)方。買(mǎi)受方向出賣(mài)方提供貸款的核準(zhǔn)證明之當(dāng)日，同時(shí)向出賣(mài)方支付一小部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款。(3)自出賣(mài)方收到前款所列核準(zhǔn)證明及轉(zhuǎn)讓款之日起，出賣(mài)方積極配合買(mǎi)受方在90天內(nèi)辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。(4)取得過(guò)戶(hù)后的產(chǎn)權(quán)證后，買(mǎi)受方即刻以該房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付剩余房款。從中可以看出，在完成房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，出賣(mài)方的合同義務(wù)就已經(jīng)履行完畢，只有買(mǎi)受方還存在支付剩余房款的義務(wù)(注：房屋過(guò)戶(hù)后也意味著出賣(mài)方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任得以解除，原因有二：一是此前買(mǎi)受方實(shí)地查看過(guò)房屋且有關(guān)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了質(zhì)量鑒定，確認(rèn)該房屋不存在質(zhì)量問(wèn)題;二是按照《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋能順利過(guò)戶(hù)即意味著不存在權(quán)利受限制或被查封等情形)。因此，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是十分明確的，也不存在買(mǎi)受方行使同時(shí)履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)的可能性。買(mǎi)賣(mài)合同中規(guī)定買(mǎi)受方如不支付或不完全支付剩余房款，愿意接受法院強(qiáng)制執(zhí)行，完全符合“債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，債權(quán)人和債務(wù)人對(duì)債權(quán)文書(shū)有關(guān)給付內(nèi)容無(wú)疑義”這一條件?；诖?，筆者認(rèn)為，可以對(duì)該買(mǎi)買(mǎi)合同賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，但需要修改合同中的強(qiáng)制執(zhí)行條款。征得雙方當(dāng)事人同意后，該條款最后修改如下：“在出賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)受方辦妥上述房屋的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后(即上述房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證登記過(guò)戶(hù)到乙方名下)，如買(mǎi)受方不履行或不完全履行本合同規(guī)定的支付剩余房款(合計(jì)人民幣XXXX萬(wàn)元)義務(wù)時(shí)，買(mǎi)受方自愿放棄訴權(quán)、抗辯權(quán)并接受法院的強(qiáng)制執(zhí)行。本約定優(yōu)先于合同的其他爭(zhēng)議解決方式適用。”這一修改也掃清了買(mǎi)賣(mài)合同具強(qiáng)公證的障礙。

2、買(mǎi)賣(mài)合同是否屬于公證機(jī)構(gòu)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)的范圍

《聯(lián)合通知》第2條規(guī)定的公證機(jī)構(gòu)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)范圍如下：(一)借款合同、借用合同、無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的租賃合同;(二)賒欠貨物的債權(quán)文書(shū);(三)各種借據(jù)、欠單;(四)還款(物)協(xié)議;(五)以給付贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、學(xué)費(fèi)、賠(補(bǔ))償金為內(nèi)容的協(xié)議;(六)符合賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力條件的其他債權(quán)文書(shū)。其中，第六種情形是兜底條款。

基于上述強(qiáng)制執(zhí)行條款是整個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同不可分割組成部分的事實(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同顯然不屬于《聯(lián)合通知》第2條規(guī)定的前五種債權(quán)文書(shū)。它應(yīng)該屬于第六種情形。即只要具備《聯(lián)合通知》第一條規(guī)定的條件，且屬于債權(quán)文書(shū)，就可以賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力。買(mǎi)賣(mài)合同雖然是雙務(wù)合同，但如果債權(quán)人的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，此時(shí)的買(mǎi)賣(mài)合同就轉(zhuǎn)化為單務(wù)合同了，即債務(wù)人的付款義務(wù)成為單一債務(wù)，買(mǎi)賣(mài)合同就具備典型的單一債權(quán)文書(shū)性質(zhì)了，完全可以賦予其強(qiáng)制執(zhí)行效力。

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