二手房是與商品房相對(duì)的概念，雖然兩者都屬于房屋，但存在著很多的不同。而從交易程序來看，二手房的交易程序更為復(fù)雜。具體來講，人們?nèi)绻x擇購買二手房要經(jīng)過的程序有哪些呢?在買賣二手房的過程中，購房者應(yīng)該怎么防范二手房買賣欺詐，避免遭受損害?對(duì)于這些問題，本文將一一為您介紹。

一、買二手房要經(jīng)過的程序有哪些

二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二、怎么防范二手房買賣欺詐

1、應(yīng)了解有些特定的“二手房”是不能進(jìn)行買賣的。

例如：產(chǎn)權(quán)不明確或有產(chǎn)權(quán)糾紛的，國家征用或拆遷的房屋，限制轉(zhuǎn)移的房屋等，這些房屋買賣合同是沒有法律效力的，購買時(shí)應(yīng)該調(diào)查清楚所購房屋能否買賣。

2、應(yīng)搞清楚“二手房”的權(quán)屬關(guān)系。

有些“二手房”的權(quán)屬關(guān)系十分復(fù)雜，所以購買時(shí)更應(yīng)該認(rèn)真檢查出賣人的有效證件，如《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》，并且應(yīng)查清售房人是否具有出售的主體資格。

3、應(yīng)調(diào)查清楚房屋是否能辦理過抵押，有沒有出租。

這是因?yàn)榉课菰诘盅?、出租的過程中仍然可以出售，但是如果購買這樣的房屋，有時(shí)是無效的。例如購買出租的房屋時(shí)，當(dāng)時(shí)你并不知道此房出租了，但你收房時(shí)發(fā)現(xiàn)還有人承租，承租人認(rèn)為自己有優(yōu)先購買權(quán)不放棄房產(chǎn)，而且按照有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)交易后的抵押或租賃關(guān)系仍然存在，所以，你并不能取得房屋。

4、應(yīng)注意是否為違章建筑。

有些原房主利用自身房屋的結(jié)構(gòu)搭建的一些建筑物，出售時(shí)折價(jià)出售給購房者，盡管有些建筑的確方便實(shí)用，但這些違章建筑是不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，還必須得拆除，并按規(guī)定交納罰款。這樣購房者就會(huì)得不償失。購買“二手房”時(shí)有許多事情是隱藏的很巧妙的，購房者應(yīng)該格外小心，盡量防止買賣無效或者發(fā)生糾紛。

現(xiàn)實(shí)生活中不乏有一些人設(shè)立買賣陷阱，欺詐消費(fèi)者，從中獲取不法利益。買賣欺詐的問題是很多消費(fèi)者需要防范的，購房人在買房時(shí)更要注意，以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失。如果您認(rèn)為賣方有欺詐的可能性，那么您要注意不要輕易交納了購房定金以及購房房款，最好是事先咨詢一下房產(chǎn)律師的意見，由律師幫忙識(shí)別，再做決定。

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