二手房買賣是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的俗稱，那么應該如何簽訂二手房買賣合同呢，而買二手房時又要注意哪些問題呢?下面為您作出詳細介紹。

一、如何簽訂二手房買賣合同

1、必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂房產(chǎn)買賣合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2、必須標明付款過戶時間

在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，同時，尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。

3、必須注明費用交接時間

這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。

4、必須有代理費明細單

隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關注。

但是，目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。

5、買方必須見房主本人

現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收取訂金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。

6、必須學會使用補充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

二、買二手房要注意哪些問題

買二手房應注意以下問題：

1、購房時要多了解樓盤信息

要盡可能詳細地掌握樓盤的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購物娛樂情況等。同時，要掌握小區(qū)配套情況，包括學校、幼兒園、會所等綜合設施情況。了解樓盤、小區(qū)建設密度(容積率)、小區(qū)環(huán)境建設、園林設計和停車位等重要內(nèi)容，并根據(jù)需要索取相關資料及文字承諾。了解房屋的他項權利狀況是否有抵押權的設定、房屋權利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等，以確保除了房屋本身以外的價值的可靠性和真實性。

2、把握好買房過程的關鍵環(huán)節(jié)

沒有取得產(chǎn)權證的二手房不能買入。強制性法律規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權證的房屋不能轉讓。因此買二手房一定要查驗房主的產(chǎn)權證，沒有產(chǎn)權證的二手房產(chǎn)不能購買。轉讓無產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不受法律保護。購買產(chǎn)權共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書面同意，共有人不能轉讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權證上的產(chǎn)權人只記載夫妻中的一人，在購買這類二手房一定要求其他共有人出具書面證明，證明其同意轉讓該房產(chǎn)，否則該買賣行為無效。

購買有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購買權，如果第三人想購買該房，必須有承租人書面放棄購買此房的聲明，否則該買賣處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購買權而導致該買賣無效。

希望對您簽訂二手房買賣合同能有所幫助。簽訂二手房買賣合同需要注意的細節(jié)較多，一旦沒有約定清楚，就可能會帶來糾紛，所以當您準備簽二手房買賣合同時。建議您最好是先咨詢下房產(chǎn)方面的專家律師，避免給自己造成經(jīng)濟損失。

二手房貸款年限是多久

二手房過戶手續(xù)費是多少

買二手房戶口怎么辦