近年來，越來越多的人更愿意買二手房，同時我們知道，二手房的買賣是有法律風(fēng)險的，總是會出現(xiàn)各種各樣的糾紛。所以對于打算購買二手房的購房者，一定要學(xué)會怎么規(guī)避二手房的產(chǎn)權(quán)糾紛，弄明白這方面的內(nèi)容之后，相信在購買二手房的過程中才能降低自身利益遭受損害的風(fēng)險。

一、怎樣規(guī)避二手房的產(chǎn)權(quán)糾紛

(一)產(chǎn)權(quán)交易有限制。

如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

(二)承租人可能優(yōu)先購買。

在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。

(三)房屋用途非住宅。

買房自住者可不必在意這一點，但如果是準(zhǔn)備買房用作營業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。

(四) 房改房成本價未補足。

1998年以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的。所以，如果購買的是當(dāng)初以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購得的房改房上市時，應(yīng)該先補足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間6%的差價。

(五) 城市居民不能買農(nóng)民房。

根據(jù)國家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)，房屋買賣只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。

(六)未辦理房產(chǎn)證。

除此之外，購房者還需要注意，如果購買的房子只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購買，這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題，導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。此外，在房屋買賣交易完成的同時，買家應(yīng)要求賣方及時協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。華律網(wǎng)房地產(chǎn)法整理。

二、二手房產(chǎn)權(quán)糾紛該怎樣防范

(一)先查產(chǎn)權(quán)證。

購買二手房大家首先要看是否具有房產(chǎn)證，這是十分普遍的問題。辦理手續(xù)先查檔，在房產(chǎn)檔案無問題時辦理產(chǎn)權(quán)交易，通過條款達(dá)成共識，再就是購買二手房時可以提前通過咨詢，看有沒有限制性的內(nèi)容。另外也提醒廣大市民：二手房交易不需要一定通過中介公司，可以直接在房地產(chǎn)交易中心辦理，同樣如有疑惑也可到房產(chǎn)交易中心咨詢，相關(guān)部門設(shè)立了專門的咨詢臺，大約在年底也會有二手房交易的流程的宣傳單發(fā)放。

(二)二手房身份調(diào)查三步走。

第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、房產(chǎn)證件以及其他證件;

第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;

第三步要查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。

規(guī)避二手房產(chǎn)權(quán)糾紛，其實比較重要的就是在購買二手房的時候，先對賣方的相關(guān)證件作出審查，看起是否真的是二手房的所有人，同時為了避免出現(xiàn)一房數(shù)賣的情況出現(xiàn)，購買了二手房之后一定要盡快辦理備案登記，這樣既是出現(xiàn)了上述情況，自身利益也是可以得到一定保護(hù)。

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