當前房價高居不下，開發(fā)商拿地價格屢創(chuàng)新高，新小區(qū)房價節(jié)節(jié)攀升。而二手房因其有著優(yōu)秀的地理位置、成熟的生活配套和相對低廉的價格廣而廣受剛需買房人的青睞。但是值得注意的是每個地區(qū)二手房買賣交易存在差異，下面我們就來說說哈爾濱二手房買賣的流程。

一、找房源，看房

可以網上找房，也可以通過線下中介找房。當然好還是自己找房源。

二、買賣前的房屋和產權審核

了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認房屋產權歸屬。注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。

三、查檔

買賣雙方持房產證原件房管局查詢房產檔案，以確定產權歸屬以及有沒有被抵押。

四、確定房屋產權后，交定金

1、若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉按揭。

辦理贖樓：賣方通過擔保公司，向銀行借款贖樓，這會產生一定擔保費用和短期贖樓貸的利息。

辦理轉按揭：

A、評估所進行房屋評估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證復印件。

B、買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批準并發(fā)放到貸款專用賬戶。

C、賣方辦理完結提前還貸手續(xù)并辦理注銷抵押登記事項。

D、賣方辦理完結注銷抵押手續(xù)后，雙方去交易中心過戶。

E、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款。

F、買方產權證下發(fā)后，辦理抵押登記。

特別提醒：買方拿現(xiàn)金贖樓或買方通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買方會有風險。

2、當賣方不再為該房還貸，則進入交定金環(huán)節(jié)。

一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在本市房管局網站上下載。合同至少需要寫明房屋產權、地址、成交金額、辦理過戶時間、交房時間、相關稅費由誰交、違約金和違約責任等。

定金好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由銀行監(jiān)管，可以在預約買賣合同中約定，在某一步把定金給賣方。還需注明“把定金交給監(jiān)管方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。

交定金的具體做法是：然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。

出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。

五、簽訂正式合同

交付首期之后，就可簽訂正式二手房買賣合同，合同范例可到當?shù)胤抗芫止倬W下載，雙方可自行修改。

簽合同前需注意：

1、如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2、如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗。如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

3、事先公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經遷出，如果沒有，合同里就有寫明賣方需在辦理過戶前遷出戶口。

4、要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。

六、買方辦理按揭貸款

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、結婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。

因為有可能貸款額度達不到預期，所以買家需要做好支付更多首付款的準備，否則交易不成將造成違約。

七、過戶

去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續(xù)，并繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同等。一般，在遞件后拿到回執(zhí)，買方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。在拿到房產證后，買方回銀行辦理房產抵押，銀行之后會給賣方打余款，買方每月按時還貸。

八、交房

交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等。如果二手房買賣涉及家電家具，那么好在簽訂合同的時候約定“交房保證金”，即買方給賣方的首付款要扣除家電家具金額。

二手房買賣房是一個相對復雜的工程，中間的細節(jié)和門道有很多。由于交易金額大，交易手續(xù)繁雜，注意事項多，大家一定要仔細研究流程，有專業(yè)上面的困惑還可以咨詢律霸平臺，幫助您規(guī)避交易中的風險。

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