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在簽訂了二手房合同之后，也是有可能出現(xiàn)違約的情況，而此時(shí)不管是賣(mài)方違約還是買(mǎi)方違約，都需要對(duì)另一方實(shí)際承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但在這種情況下，對(duì)于守約方而言，遇到二手房合同違約的話(huà)應(yīng)該怎么辦才好呢，才能維護(hù)自身合法權(quán)益？律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。

一、二手房合同違約應(yīng)該怎么辦

按照約定全面履行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿(mǎn)后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;(二)無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)遵守合同的約定，如果購(gòu)房合同一方當(dāng)事人拒不履行合同，守約方就可以運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益，當(dāng)然守約方也可以找律師協(xié)助。想要挽回?fù)p失，首先要確定損失。守約方損失的認(rèn)定應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。守約方要綜合考慮各個(gè)因素，避免損失無(wú)法挽回。

二、怎么簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同

(一)出賣(mài)人應(yīng)注意事項(xiàng)

1、出賣(mài)人大多通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)尋求房屋交易的機(jī)會(huì)，建議在居間合同中約定，由居間方負(fù)責(zé)審查買(mǎi)受人的購(gòu)房資質(zhì)，如果因買(mǎi)受人不符合購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，由居間方來(lái)賠償出賣(mài)人的損失。

2、出賣(mài)人應(yīng)了解買(mǎi)受人的資金、信用狀況，避免因買(mǎi)受人不具備購(gòu)買(mǎi)能力、信貸資質(zhì)而產(chǎn)生損失。

3、出賣(mài)人要關(guān)注買(mǎi)受人的付款方式，有貸款方式的，貸款利率調(diào)高了或買(mǎi)受人貸不下來(lái)款怎么辦要約定清楚。

4、雙方都應(yīng)當(dāng)約定清楚房屋價(jià)格發(fā)生大的浮動(dòng)的情況下怎么辦，房屋逾期交付、逾期付款、逾期辦理房產(chǎn)證等具體的違約定金如何約定。

(二)買(mǎi)房人應(yīng)注意事項(xiàng)

1、購(gòu)買(mǎi)前查看房屋所有權(quán)證書(shū)原件，并了解欲購(gòu)買(mǎi)的房屋是否存在抵押、查封、租賃等情況。

2、如存在抵押，應(yīng)審查抵押到期或撤銷(xiāo)抵押權(quán)的時(shí)間。

3、如存在租賃，應(yīng)了解是否已經(jīng)征得了承租人的書(shū)面同意、承租人是否書(shū)面放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

此時(shí)需要先看對(duì)方違約是否存在免責(zé)事由，若存在的話(huà)，則就是可以不用承擔(dān)違約責(zé)任的。但如果沒(méi)有免責(zé)事由的話(huà)，那就需要承擔(dān)違約責(zé)任了，具體的違約責(zé)任包括支付違約金、繼續(xù)履行、賠償損失等等。要是你在這方面還有疑問(wèn)的話(huà)，可以直接來(lái)電咨詢(xún)我們律霸的在線(xiàn)律師。

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