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對(duì)于有購(gòu)房需求但是購(gòu)房資金又不足的人們來(lái)說(shuō)，二手房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。而不管是購(gòu)買(mǎi)怎樣的房產(chǎn)，肯定都是有一定流程的。那對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)二手房流程是怎樣的呢？請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、購(gòu)買(mǎi)二手房流程是怎樣的

1、雙方溝通。

買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、簽訂合同。

如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、申請(qǐng)房屋審查。

買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。

房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)。

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用 房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、銀行貸款審核。

對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、房款兩清。

買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

二、購(gòu)買(mǎi)二手房會(huì)涉及哪些費(fèi)用?

在二手房交易過(guò)程中，如果交易雙方僅對(duì)房屋的價(jià)款進(jìn)行磋商，而未涉及其它，那在實(shí)際履行的過(guò)程中往往就會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，甚至最終使交易無(wú)法完成。所以，我們必須重視除房款以外的其它與房屋交易和使用有關(guān)的費(fèi)用及其承擔(dān)問(wèn)題。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，除了價(jià)款以外，還涉及一些其它的相關(guān)費(fèi)用，主要分兩類(lèi)：

1、二手房交易過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，這是不可避免的。

這類(lèi)的稅費(fèi)可能包括契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等等，如果原房產(chǎn)是非商品房可能還涉及繳納土地出讓金的問(wèn)題。

上述稅費(fèi)按規(guī)定是分別由買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)的，稅費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)各地可能有所不同，且隨著時(shí)間的變化，相關(guān)征收政策也可能不同。取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間長(zhǎng)短、二手房的類(lèi)型(經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、普通住宅、別墅)也可能影響稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)確數(shù)額建議在交易時(shí)，直接向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)確認(rèn)。

2、原房主在占有、使用房屋過(guò)程中所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。

房屋在使用過(guò)程中還會(huì)發(fā)生很多其它相關(guān)費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)，這些費(fèi)用如果存在原業(yè)主欠費(fèi)的情況，可能會(huì)給新的業(yè)主帶來(lái)一定麻煩。

所以，從購(gòu)買(mǎi)者的角度講，應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)確定是否存在上述欠費(fèi)，如有欠費(fèi)，一般約定應(yīng)該由原業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)清結(jié)。且最好在合同中保留一定的尾款，解決上述事宜后再支付。

如果物業(yè)費(fèi)和有線電視費(fèi)已提前支付，也要明確購(gòu)買(mǎi)者是否有義務(wù)向原業(yè)主再支付相應(yīng)補(bǔ)償。

另外，原業(yè)主的公共維修基金是否轉(zhuǎn)給新業(yè)主，是否需要支付相應(yīng)費(fèi)用?這些都應(yīng)該在合同中明確約定，可避免不必要的爭(zhēng)議和交易風(fēng)險(xiǎn)。

生活中，有不少二手房交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)以及其他之類(lèi)的費(fèi)用，都會(huì)變相的讓購(gòu)房者承擔(dān)。且由于二手房本身的性質(zhì)，二手房交易也存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，需要購(gòu)房人謹(jǐn)慎防范。如果您決定購(gòu)買(mǎi)二手房，在看房簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)都不能大意，以避免日后發(fā)生爭(zhēng)議，給您帶來(lái)了不必要的麻煩。

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