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在二手房交易中，購(gòu)房人和房屋的出賣人在簽訂合同時(shí)，由于不太了解房屋買賣合同或者不太注意，導(dǎo)致合同出現(xiàn)瑕疵。進(jìn)而給房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人造成不必要的麻煩或者糾紛。那二手房買賣合同有瑕疵如何處理呢？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)?jiān)谙挛闹羞M(jìn)行了解。

一、二手房買賣合同有瑕疵如何處理

二手房買賣合同出現(xiàn)瑕疵要根據(jù)不同的瑕疵來(lái)決定解決方式，具體為：

(一)格式合同中對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過(guò)高。定金罰則和違約金條款通常并存于格式合同中，且違約金約定為轉(zhuǎn)讓成交價(jià)的20%，按照該比例若違約少則要承擔(dān)十幾萬(wàn)的違約金、多則數(shù)百萬(wàn)，遠(yuǎn)高于適用定金罰則獲得的賠償，導(dǎo)致雙方因守約方主張適用違約金條款而產(chǎn)生較大分歧。判決違約方承擔(dān)巨額的違約金明顯有失公平，違約方會(huì)主張違約金過(guò)高要求調(diào)整，法院在判決中通常會(huì)予以調(diào)整，導(dǎo)致守約方往往以合同系雙方真實(shí)意思表示為由提起上訴。對(duì)此，建議買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)予以明確約定;降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，將違約金定為轉(zhuǎn)讓成交價(jià)的5%-10%，既可防止合同當(dāng)事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具;

(二)未約定無(wú)法申請(qǐng)到預(yù)期貸款導(dǎo)致合同無(wú)法履行時(shí)的責(zé)任承擔(dān)。受國(guó)家調(diào)整房貸政策影響，買方未能申請(qǐng)到預(yù)期貸款，遂以情勢(shì)變更為由訴請(qǐng)解除合同，要求賣方返還定金;賣方則認(rèn)為此屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)中介未根據(jù)政策調(diào)整及時(shí)修改、增補(bǔ)合同條款，對(duì)此情形未作約定，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。對(duì)因國(guó)家房貸政策的調(diào)整而導(dǎo)致的買方無(wú)法申請(qǐng)到預(yù)期貸款的情形下是否解除合同作出明確的約定。

(三)合同中未約定居間方的權(quán)利義務(wù)。

有的格式合同中未載明居間方名稱，也沒(méi)有居間方簽章，但又明確約定賣方應(yīng)將定金托管于第三方(居間方)處;即使載明了中介的名稱，對(duì)其權(quán)利義務(wù)也未作任何約定。買賣雙方一旦基于中介方的行為發(fā)生糾紛，難以追究中介方的責(zé)任。對(duì)此，買、賣及中介三方必須簽訂居間合同，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介的監(jiān)管，明確其負(fù)有對(duì)合同主要條款釋明的義務(wù)，并就重要及特殊約定事項(xiàng)作出特別提示，約束和規(guī)范房產(chǎn)中介的行為。

二、如何處理購(gòu)房合同瑕疵

要根據(jù)合同條款中不同的瑕疵來(lái)決定處理方式，具體為：

瑕疵一：有的條款沒(méi)意義

乙方在付給甲方定金(幣種 )(大寫) 元，(小寫) 元。 上述定金：在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款在時(shí)由甲方退還乙方。 在實(shí)際操作中，買房人支付的定金多在支付房子首付款時(shí)扣除或充抵，這個(gè)條款中“最后一次付款”沒(méi)有實(shí)際意義，建議將這一款分成“在房子首付款和房款尾款支付時(shí)”兩種情況，讓二手房買賣雙方選擇時(shí)更加清楚;而雙方約定具體時(shí)間由甲方退還乙方的條款，在實(shí)際中也很不合理，因?yàn)橘I賣雙方大多選擇充抵房款。

瑕疵二：戶口遷不出責(zé)任難認(rèn)定

甲方應(yīng)將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。 在操作中，一般會(huì)選擇“在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前”遷戶口，但是契約沒(méi)有對(duì)遷不出戶口、戶口遷出延期作出提示性條款，也沒(méi)有對(duì)賣房人遷不出戶籍關(guān)系作出違約責(zé)任的提示，常常造成買賣雙方的糾紛，并且這種糾紛還不是賣房人賠錢就能解決的。

瑕疵三：具體稅費(fèi)表述不清晰

除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由：甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān) ，甲方承擔(dān)或乙方承擔(dān)。 這一條款產(chǎn)生的爭(zhēng)議最大，因?yàn)槎愘M(fèi)直接牽涉到賣房人是否將其加入到房?jī)r(jià)的問(wèn)題。賣房人需要承擔(dān)二手房買賣中的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，買房人需要承擔(dān)辦理房產(chǎn)證的契稅，正由于稅費(fèi)有好多種，契約僅僅規(guī)定了三種可選：要么甲、要么乙、要么雙方各自承擔(dān)。而恰恰賣房人會(huì)把個(gè)稅或營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)移給買房人，如果說(shuō)按照國(guó)家規(guī)定，后面的甲方承擔(dān)和乙方承擔(dān)完全就不應(yīng)在條款中體現(xiàn)，要體現(xiàn)的話，應(yīng)該具體到什么稅。

瑕疵四：房屋損毀問(wèn)題有漏洞

該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自：房屋正式交付之日 ，權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。通常理解的房屋正式交付，應(yīng)該是房產(chǎn)交易全部結(jié)束，包括房款結(jié)清和產(chǎn)權(quán)變更。而在實(shí)際中，會(huì)出現(xiàn)賣房人在還沒(méi)有收齊全部房款、產(chǎn)權(quán)還沒(méi)有轉(zhuǎn)移時(shí)(一般是為了等到滿5年后再交易，為避交房?jī)r(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅)，就已經(jīng)把房子給買房人使用了，這時(shí)出現(xiàn)房屋滅失的話，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)還未變更，又容易引起糾紛。建議增加“先過(guò)戶后交房”、“先交房后過(guò)戶”的選項(xiàng)，保障買賣雙方利益。

瑕疵五：契約沒(méi)有標(biāo)注用途

本契約一式 份。其中甲方留執(zhí) 份，乙方留執(zhí) 份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。契約一式幾份其實(shí)很重要，在實(shí)際簽約中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記一份”。乙方作為買房人，如果是一次性付款的，可以留兩份，一份備存、一份交契稅用;而留三份的，主要是為了按揭貸款時(shí)用一份。很多買房人不知道留這么多份干嘛用，在條款中應(yīng)該對(duì)每份的用途作出說(shuō)明，讓買房人明白消費(fèi)。

在二手房交易中，購(gòu)房人與房屋出賣人在簽訂合同時(shí)，要仔細(xì)閱讀合同的內(nèi)容，要是發(fā)現(xiàn)二手房買賣合同有瑕疵的話，則需要及時(shí)的提出并進(jìn)行處理，以免日后給自身利益造成損害。如果對(duì)此不是很了解的話，可以在律師的幫助下簽訂相應(yīng)的合同。

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