楊某系縣房地產(chǎn)開發(fā)公司股東之一。2007年1月，楊某經(jīng)與戀人王某商定，楊某將其從縣房地產(chǎn)開發(fā)公司分得的店面贈(zèng)與王某，有關(guān)房屋辦證手續(xù)由楊某負(fù)責(zé)。同年1月22日，楊某以王某的名義向縣房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房管局）申請(qǐng)辦證，房管局依法向王某頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證書。不久，楊某與王某鬧了矛盾，2007年2月楊某單方向房管局申請(qǐng)注銷了王某的店面產(chǎn)權(quán)，改將店面注冊(cè)登記于自己名下，房管局為楊某辦理了相關(guān)登記手續(xù)。2008年1月，楊某將該店面轉(zhuǎn)賣給了不知情的胡某，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。2008年3月，王某得知此事后向法院起訴，要求法院撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權(quán)的行政行為，恢復(fù)王某產(chǎn)權(quán)證的合法有效性，并確認(rèn)楊某為自己所辦的產(chǎn)權(quán)證書無效。

［分歧］

本案在審理過程中，存在以下三種不同觀點(diǎn)。

第一種：撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權(quán)的行政行為，確認(rèn)楊某改為自己所辦產(chǎn)權(quán)證無效。楊某將店面贈(zèng)于王某并為之辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，楊某的贈(zèng)與行為已然完成，此時(shí)王某系該店面的合法所有人。事后，楊某在未征得王某的同意下，私自到房管局申請(qǐng)變更登記，房管局未經(jīng)嚴(yán)格審查一，在王某未到場(chǎng)，未簽字認(rèn)可也未授權(quán)的情況下，將王某的產(chǎn)權(quán)擅自注銷，并將店面轉(zhuǎn)注冊(cè)于楊某名下，房管局注銷及登記行為明顯違反法定程序，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)予撤銷，本可同時(shí)判決被告重新作出具體行政行為，但因店面已由楊某賣給了不知情的胡某，并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，胡某對(duì)該店面善意取得，如判決房管局重新作出具體行政行為已然喪失意義，故僅撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權(quán)的行政行為，確認(rèn)房管局將店面登記于楊某名下的行政行為無效，但不予恢復(fù)王某的產(chǎn)權(quán)。

第二種：撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權(quán)行為，同時(shí)責(zé)令房管局采取補(bǔ)助措施，恢復(fù)王某的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于撤銷房管局注銷王某產(chǎn)權(quán)行為的理由同意第一種意見，同時(shí)楊某的行為已嚴(yán)重侵害了楊某的合法權(quán)益，現(xiàn)因爭議店面已由第三人善意取得，如果不責(zé)令房管局采取補(bǔ)救措施，恢復(fù)王某的產(chǎn)權(quán)，則不利于王某向楊某主張賠償無合法依據(jù)，從而不利于保護(hù)被侵權(quán)人的合法利益。

第三種：應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)房管局將王某產(chǎn)權(quán)變更為楊某的登記行為無效。房管局注銷王某產(chǎn)權(quán)，為楊某辦理注冊(cè)登記行為實(shí)際上實(shí)施的就是變更產(chǎn)權(quán)登記行政行為，由于房管局違反法定程序變更，被訴具體行政行為應(yīng)無效，加之爭議店面產(chǎn)權(quán)已由第三人善意取得，恢復(fù)王某的產(chǎn)權(quán)已無實(shí)際意義，故應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，適用確認(rèn)判決，確認(rèn)被訴具體行政行為依法無效。

筆者同意第三種觀點(diǎn)。

［管析］

本案中要解決的法律問題主要有兩個(gè)。一是本案的處理應(yīng)適用何種判決，二是胡某的行為是否屬善意取得。

被訴具體行為違法，通常的理解是應(yīng)當(dāng)撤銷，但《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條規(guī)定第二款規(guī)定，人民法院認(rèn)為被訴具體行政行違法，但不具有可撤銷內(nèi)容的或具體行政行為依法不成立或者無效的，都應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)被訴具體行政行為違法或無效的判決。

事實(shí)上，本案房管局注銷王某的產(chǎn)權(quán)登記與為楊某的注冊(cè)登記行為，實(shí)施的就是一個(gè)變更產(chǎn)權(quán)登記行為，房管局在未經(jīng)得店面合法所有人王某的同意下即擅自變更產(chǎn)權(quán)歸楊某，明顯違法且明顯超越行政主體職權(quán)，應(yīng)屬無效行政行為。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條規(guī)定第二款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)被訴具體行政行為無效的判決。同時(shí)依照我國物權(quán)法第106第第（一）項(xiàng)的規(guī)定：“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。”本案胡某受讓店面時(shí)對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)瑕疵完全不知情，且經(jīng)公平交易受讓了房產(chǎn)，屬于善意取得。如果判決撤銷房管局的變更產(chǎn)權(quán)登記行政行為，恢復(fù)王某的合法產(chǎn)權(quán)，則明顯違反了物權(quán)法的規(guī)定，侵害了胡某的合法權(quán)益。也就是說，此時(shí)該店面的最后權(quán)屬登記既成事實(shí)，被訴具體行政行為雖然明顯違法，但不具有可撤銷內(nèi)容，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條規(guī)定第二款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，亦應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)被訴具體行政行為無效的判決。