期房是相對(duì)于現(xiàn)房而言的，是開發(fā)商在取得相關(guān)資質(zhì)后，售賣的尚未修建好的房產(chǎn)。那么對(duì)于二手的期房來(lái)講，當(dāng)事人可以進(jìn)行買賣嗎？實(shí)踐中，很多人都不太了解。下面，就讓律霸小編為您介紹一下吧。

一、二手期房可以買賣嗎?

一直有當(dāng)事人糾結(jié)于期房尚未竣工、還沒(méi)有辦出產(chǎn)證，這樣的房子是不是可以買賣?買賣合同即使簽訂，會(huì)不會(huì)因?yàn)檫`法而無(wú)效呢?其實(shí)，我們通常所說(shuō)的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不能像一般的二手房買賣那樣去交易中心辦理預(yù)告登記，至于期房買賣合同的法律效力問(wèn)題，是沒(méi)有任何影響的。

上海高院曾有書面意見指出：不能僅因賣方尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，賣方雖然沒(méi)有取得產(chǎn)證而不享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買賣合同享有債權(quán)，對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是法律賦予的權(quán)利，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不影響買賣合同的效力，無(wú)非是不能辦理預(yù)告登記而已。

二、買賣二手期房需要注意哪些問(wèn)題

(一)買賣合同只要辦了公證就有強(qiáng)制執(zhí)行力了嗎?

買賣雙方簽訂買賣合同后，買方忌憚?dòng)谫u方將來(lái)一房二賣或者干脆不愿意過(guò)戶，所以往往會(huì)選擇在公證機(jī)關(guān)的公證下簽訂買賣合同，認(rèn)為公證過(guò)的合同賣方就不能違約了，即使違約買方也可以向法院要求強(qiáng)制過(guò)戶。其實(shí)這是一個(gè)大大的誤解，公證機(jī)構(gòu)或者律師見證不過(guò)是對(duì)合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行第三方證明，其不可能起到對(duì)合同將來(lái)履行情況產(chǎn)生任何約束力的作用，要違約還是要違約，避免不了。

(二)買方與誰(shuí)簽合同最保險(xiǎn)?

期房買賣，通常有兩種交易模式：一是買賣雙方直接與開發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，由買方取代原先賣方的地位——這是最保險(xiǎn)的期房買賣交易模式，當(dāng)然前提是開發(fā)商原因配合;二是由買賣雙方簽訂合同，其名為買賣合同，實(shí)質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——這是目前市場(chǎng)上最常見的交易模式。

(三)重視《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》

買方如果與賣方簽訂期房買賣合同，首先要確認(rèn)賣方是否已經(jīng)付清了到期該付的房款，再在合同上約定將賣方對(duì)開發(fā)商的全部權(quán)利讓渡給買方，同時(shí)賣方需要出具一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》送達(dá)給開發(fā)商，因?yàn)榉梢?guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。

(四)最大限度避免一房二賣

為防止賣方在與買方簽完合同后，又將房子賣給他人，導(dǎo)致買方的置業(yè)期望落空，買賣雙方可以約定：賣方將與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管，此舉可以最大限度避免一房二賣情況的發(fā)生。

(五)賣方到時(shí)不賣了，買方怎么辦?

如果賣方在拿到小產(chǎn)證后反悔了，不賣了，這個(gè)時(shí)候買方怎么辦?除了按照合同約定追究違約金外，還有其他保障嗎?根據(jù)合同法的規(guī)定，買方除了要求違約金外，還有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同，也就是要求賣方繼續(xù)把房子交易過(guò)戶給買方，因?yàn)槔^續(xù)履行同樣是一項(xiàng)重要的違約責(zé)任，它和違約金并行不悖，可以同時(shí)主張。

(六)稅費(fèi)承擔(dān)需要及早了解

按照期房買賣的通常交易流程，開發(fā)商先將房子過(guò)戶給賣方，賣家再將房子過(guò)戶給買方，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，房子交易了兩次，契稅也就要征收兩次(賣方和買方各繳一次)，營(yíng)業(yè)稅要征收一次(賣方繳)。買賣雙方如果對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)沒(méi)有事先約定，極易產(chǎn)生糾紛。如果約定稅費(fèi)都有買方承擔(dān)，賣方只要一個(gè)到手價(jià)，那么買方一定要做好比買一般二手房繳納較多稅費(fèi)的思想準(zhǔn)備。

綜上可知，對(duì)于二手的期房也是可以進(jìn)行買賣的，但由于此時(shí)期房尚未竣工、還沒(méi)有辦出產(chǎn)證，因此購(gòu)買的話需要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，因此小編建議想要購(gòu)買二手期房的人慎重考慮。要是在購(gòu)買期房的過(guò)程中遇到什么糾紛的話，可以讓我們律霸網(wǎng)站的專業(yè)律師來(lái)幫助你解決。

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