二手房定價受很多市場因素的影響，那么，影響二手房定價的因素有哪些？二手房定價時需要參考哪些因素？二手房測算價格是怎么計算的？律霸小編接下來為您詳細解析有關影響二手房定價的因素的知識。

二手房定價因素

在二手房價格的測算上，要抓住以下三大因素。

1房屋因素

舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。

房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響。

2 環(huán)境因素

環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點中小學區(qū)的為+15%。

3 心理因素

如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。

二手房測算價格

二手房，以同地區(qū)商品房價格為基準：

1 房屋因素

(1)折舊：年折舊-2%

(2)套型：“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%

(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;若是樓頂另-5%

(4)朝向：無朝南外門窗-5%

2 環(huán)境因素

(1)無物業(yè)管理-5%

(2)非獨立封閉小區(qū)-5%

(3)有省、市重點小學區(qū)+15%

3 心理因素

我們舉一個實例來驗證一下。

房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。

土地級別：二級地區(qū)。

房屋結(jié)構：混合一等

套型：“三小”套型-10%

建筑年代：1988年，折舊期12年-(12×2%)=-24%

樓層：共七層，此房位于二樓-3%

朝向：南北

物業(yè)管理：非小區(qū)、無物業(yè)管理-10%

學區(qū)：重點中小學+15%

心理因素：-8%

當?shù)厣唐贩績r格為：4500元/平方米

4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此，此房的實際成交價格為14萬元整，每平方米為2745元。

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