二手房定價受很多市場因素的影響,那么,影響二手房定價的因素有哪些?二手房定價時需要參考哪些因素?二手房測算價格是怎么計算的?律霸小編接下來為您詳細解析有關影響二手房定價的因素的知識。
二手房定價因素
在二手房價格的測算上,要抓住以下三大因素。
1房屋因素
舊房的套型落后、功能陳舊,這同新建商品房無法相比,“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。此外,樓層對價格也產(chǎn)生影響,若1層和5層為基準價,2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%,若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。
房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率,混合一等結(jié)構房屋的折舊期限為50年,每年的折舊率為2%。其次,一般舊房的套型落后,使用不便,功能陳舊,在這方面是無法和新建商品房相比的。此外,朝向、樓層等自然狀況,也會對價格產(chǎn)生一些影響。
2 環(huán)境因素
環(huán)境因素既有自然的也有社會的,既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的適合經(jīng)商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%,省、市重點中小學區(qū)的為+15%。
3 心理因素
如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,心理因素為-8%。
二手房測算價格
二手房,以同地區(qū)商品房價格為基準:
1 房屋因素
(1)折舊:年折舊-2%
(2)套型:“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%
(3)樓層:2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;若是樓頂另-5%
(4)朝向:無朝南外門窗-5%
2 環(huán)境因素
(1)無物業(yè)管理-5%
(2)非獨立封閉小區(qū)-5%
(3)有省、市重點小學區(qū)+15%
3 心理因素
我們舉一個實例來驗證一下。
房屋坐落:某小區(qū)一小套住宅,建筑面積51平方米。
土地級別:二級地區(qū)。
房屋結(jié)構:混合一等
套型:“三小”套型-10%
建筑年代:1988年,折舊期12年-(12×2%)=-24%
樓層:共七層,此房位于二樓-3%
朝向:南北
物業(yè)管理:非小區(qū)、無物業(yè)管理-10%
學區(qū):重點中小學+15%
心理因素:-8%
當?shù)厣唐贩績r格為:4500元/平方米
4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此,此房的實際成交價格為14萬元整,每平方米為2745元。
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