二手房買(mǎi)賣(mài)和買(mǎi)賣(mài)一手房是一樣，同樣需要具備相關(guān)證件的。那么，買(mǎi)賣(mài)無(wú)證的二手房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)房者在買(mǎi)到無(wú)證的二手房時(shí)，應(yīng)該怎么辦？怎么才能在實(shí)踐中避免買(mǎi)到無(wú)證的二手房？在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，需要審查哪些證件？

雖然房屋在未取得兩證(房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證)前進(jìn)行交易危險(xiǎn)重重，但是高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益，于是諸多購(gòu)房者往往難以抵制低房?jī)r(jià)的巨大誘惑，心存僥幸，鋌而走險(xiǎn)。當(dāng)然，一帆風(fēng)順，獲得高收益者不乏其人，然而更多的是高風(fēng)險(xiǎn)的受害者，錢(qián)財(cái)兩空。風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，只有清醒地認(rèn)識(shí)無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)中究竟存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，才有可能事前預(yù)防至少是有所準(zhǔn)備。

一、?無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)之法律風(fēng)險(xiǎn)

(一)?二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效之風(fēng)險(xiǎn)

賣(mài)房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣(mài)房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖然實(shí)踐中法院對(duì)于無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定合同無(wú)效，也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對(duì)合同效力沒(méi)有影響。其實(shí)，我們完全沒(méi)有必要拘泥于《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭(zhēng)論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條對(duì)于無(wú)權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。反面言之，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人不追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)，則合同無(wú)效。所謂處分權(quán)，是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，賣(mài)房人只有取得房屋權(quán)屬證書(shū)，才依法取得房屋所有權(quán)而有權(quán)處分該房屋(授權(quán)處分行為不予考慮)，因此，如果賣(mài)房人在取得房屋權(quán)屬證書(shū)前出賣(mài)該房屋，二手房買(mǎi)賣(mài)合同的效力待定，如果發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)賣(mài)房人仍未取得房屋權(quán)屬證書(shū)，則二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

(二)?房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定

現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開(kāi)發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀(guān)條件，不確定性因素較多，難以控制。

(三)?房屋質(zhì)量難以保證

現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無(wú)從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。

(四)?“一房二賣(mài)”不可不防

無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為賣(mài)房人“一房二賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，賣(mài)房人極有可能將房屋出售給他人。

當(dāng)然，這里只是列舉了主要可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，還有賣(mài)房人的對(duì)外抵押、信用破產(chǎn)等等。

二、無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)之風(fēng)險(xiǎn)控制

在初步了解了無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)的各種風(fēng)險(xiǎn)后，接下來(lái)必須考慮如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能發(fā)生的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)踐中主要采取以下兩種做法：

做法一，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)預(yù)合同，也就是約定將來(lái)某個(gè)時(shí)刻簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。這樣的話(huà)，二手房買(mǎi)賣(mài)預(yù)合同的法律效力不會(huì)存在問(wèn)題。但是，一旦將來(lái)賣(mài)房人不愿簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，則購(gòu)房者無(wú)法取得房屋而只能追究賣(mài)房人的損害賠償責(zé)任。

做法二，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣(mài)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)之日起生效。這樣的話(huà)，是可以有效避免二手房買(mǎi)賣(mài)合同被判定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

本律師認(rèn)為，上述兩種做法各有利弊，但均存在一個(gè)致命的缺陷，就是在二手房買(mǎi)賣(mài)合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付?因?yàn)橘u(mài)房人通常是因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)才出售房屋，基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項(xiàng)，通常會(huì)要求購(gòu)房者支付房屋總價(jià)或者大部分款項(xiàng)。而此時(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)合同尚未生效，購(gòu)房者一旦支付房款，其合法權(quán)益如何保障?結(jié)合長(zhǎng)期的工作實(shí)踐，本律師認(rèn)為上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)達(dá)到合同雙方當(dāng)事人的目的。具體采取上述哪一種做法，應(yīng)主要根據(jù)購(gòu)房者的個(gè)人意愿來(lái)決定：

如果購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)該房屋的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣(mài)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)之日起生效。同時(shí)簽訂借款合同，在二手房買(mǎi)賣(mài)合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。

如果購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)該房屋的意愿不是十分強(qiáng)烈，也就是說(shuō)購(gòu)房者認(rèn)為可以購(gòu)買(mǎi)該房屋，也可以購(gòu)買(mǎi)其他房屋，而更注重權(quán)益的保障，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)預(yù)合同，并約定高額的定金，當(dāng)然最高不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。而對(duì)于高于定金的部分款項(xiàng)則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。

當(dāng)然，無(wú)論采取上述哪一種做法，務(wù)必確保借款合同和二手房買(mǎi)賣(mài)(預(yù))合同的有效銜接，如合同效力，定金的約定，款項(xiàng)的性質(zhì)轉(zhuǎn)換，違約責(zé)任等等?？偟膩?lái)說(shuō)，無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)存在極高的風(fēng)險(xiǎn)，建議盡量不要購(gòu)買(mǎi)。如購(gòu)房者執(zhí)意購(gòu)買(mǎi)無(wú)兩證的二手房，因相關(guān)操作較為復(fù)雜，建議盡可能尋求專(zhuān)業(yè)法律人士幫助，以最大程度地降低法律風(fēng)險(xiǎn)，保障自己的合法權(quán)益。