關(guān)于業(yè)主自治是什么意思？

業(yè)主自治是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。 業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。

所謂私法自治，亦稱意思自治，是指民事法律關(guān)系的設(shè)立、變更和消滅，均取決于當(dāng)事人自己的意思，原則上國(guó)家不作干預(yù)，只有在當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛不能通過協(xié)商解決時(shí)，國(guó)家才以仲裁者的身份出面予以裁決。私法自治的實(shí)質(zhì)，就是由平等的當(dāng)事人通過協(xié)商決定相互間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

所謂公法自治，是與“他治”對(duì)稱，是相對(duì)于國(guó)家權(quán)力而言的。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質(zhì)上說，自治就是自治主體依法自我設(shè)權(quán)、自我約束、自我管理、自我服務(wù)、自我發(fā)展和自我實(shí)現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是自治主體對(duì)自治權(quán)的設(shè)置和自治權(quán)的行使。公法自治的形式有多種，如地方自治、民族區(qū)域自治、特區(qū)自治、基層社會(huì)民主自治等。

之所以說業(yè)主自治是一種特殊的私法自治，是因?yàn)樗染哂兴椒ㄗ灾蔚奶攸c(diǎn)，同時(shí)又借鑒了公法自治的模式，具有特殊性。 這種特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 首先，業(yè)主自治是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生。物業(yè)管理最早是在19世紀(jì)伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區(qū)的出現(xiàn)而發(fā)展起來。

多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共有，但各區(qū)分所有權(quán)人的要求各異，從而導(dǎo)致各種糾紛發(fā)生。為了統(tǒng)一意見、便于管理，業(yè)主組成管理團(tuán)體委托或者自我對(duì)小區(qū)共用的部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共環(huán)境、公共秩序等事項(xiàng)進(jìn)行自治管理，保證物業(yè)的合理使用，使業(yè)主有一個(gè)良好的生活居住環(huán)境。

其次，業(yè)主自治借鑒了國(guó)家管理的模式，將所有權(quán)和管理權(quán)分離。隨著社會(huì)的發(fā)展，西方國(guó)家的管理模式逐漸向社會(huì)滲透，在私法領(lǐng)域開始借鑒公法的管理模式，例如公司的股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)即借鑒國(guó)家立法權(quán)、行政權(quán)、司法權(quán)分立的模式設(shè)立，盧梭的“社會(huì)契約論”同樣也適用小規(guī)模的社會(huì)群體的管理。

業(yè)主自治也正是借鑒這種理論和模式建立起來，無論是自主型物業(yè)管理還是委托型的物業(yè)管理，都是將物業(yè)區(qū)域的管理權(quán)委托給一個(gè)團(tuán)體組織行使，其區(qū)別僅僅在于是委托給非業(yè)主的的專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理還是委托給業(yè)主通過民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主執(zhí)行機(jī)構(gòu)管理，但其本質(zhì)都是所有權(quán)和管理權(quán)發(fā)生分離。

再次，業(yè)主自治具有公益性。業(yè)主行使自治權(quán)的目的是為了維護(hù)其居住的小區(qū)的公共利益。這種公共性決定了自治權(quán)的設(shè)定與行使必須以保障和增進(jìn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公益為目標(biāo)，不得以業(yè)主自治權(quán)的設(shè)定者和行使者的私利為目標(biāo)。可以說，業(yè)主自治權(quán)的公益性，是業(yè)主自治不同于私法自治的根本特征。

關(guān)于業(yè)主，就涉及到了建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題，很多業(yè)主購(gòu)買房屋，其實(shí)實(shí)際的居住面積都相比較購(gòu)買時(shí)的面積要小許多，因?yàn)樯婕暗焦灿玫孛娣e問題，這些都可以通過業(yè)主自治等制度來了解清楚。

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