一、開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？

開發(fā)商一般都是直接在下屬企業(yè)中選聘前妻物業(yè)管理企業(yè)的。《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關系。

房地產開發(fā)單位加強前期物業(yè)管理的對策措施

1、做好前期物業(yè)管理公司招標工作

開發(fā)企業(yè)要提高對前期物業(yè)管理的重視程度，實行監(jiān)管分離模式，加強市場化運作和招投標制度學習，樹立招標選聘前期物業(yè)管理公司意識，積極通過招標選聘具備一定資質的物業(yè)管理企業(yè)開展前期物業(yè)管理活動。要強化招投標備案制度，明確招投標流程，健全公平、公正、公開的競爭市場，避免出現私訂協(xié)議、虛假招標等情況，并對參與投標的物業(yè)管理公司進行調查，避免出現資質不符、惡意殺價等問題，選出價格低、服務好、資質高的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。

2、簽訂服務合同明確權責義務

物業(yè)管理服務合同是對管理事項、收費標準、服務標準、合同雙方權責義務、合同期限及違約責任等內容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司權責的重要法律文件，要按照《物業(yè)管理條例》等規(guī)定簽訂規(guī)范有效的物業(yè)管理合同，明確各方權責，避免建管脫節(jié)、重建輕管等問題。開發(fā)企業(yè)要依據《物業(yè)管理條例》、《合同法》等規(guī)定，結合具體建設項目管理事項，在充分尊重物業(yè)管理公司利益的基礎上，合理合法簽訂合同，盡量細化違約責任條款，將合同細節(jié)予以明確，防止在前期物業(yè)管理中物業(yè)管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業(yè)主利益或房產銷售。具體實施中，要與物業(yè)管理公司做好物業(yè)承接驗收工作，實現明確的權責移交。要明確物業(yè)管理公司承接物業(yè)后的共用設施設備，在建設好公用配套設施后，明確公用設施用處，減少后期物業(yè)管理公司和業(yè)主圍繞設施設備歸屬權的矛盾糾紛。

3、制定完善物業(yè)管理業(yè)主臨時公約

在住宅銷售前，開發(fā)企業(yè)要在做好銷售工作的同時，按照有關規(guī)定制定內容具體、可操作性強、權責明確的業(yè)主臨時公約，在房屋銷售中向業(yè)主明確說明，讓業(yè)主明確自己應該遵守的條款，保證業(yè)主共同權益。開發(fā)企業(yè)要加強與前期物業(yè)管理公司的溝通交流，將業(yè)主臨時公約等事項明示，輔助物業(yè)管理公司進行科學高效的物業(yè)管理，引導各方共同維護業(yè)主合法權益，督促業(yè)主履行應盡義務，同時對業(yè)主的違約事項要進行一定的責任追究，促使業(yè)主更好地遵守公約，維護小區(qū)良好的物業(yè)管理環(huán)境。

4、督促物業(yè)管理公司履行職責

建設單位在做好招標、簽訂前期物業(yè)管理合同后，要督促物業(yè)管理公司按照合同約定，提供相應服務，避免出現“質價不符”問題。要協(xié)助物業(yè)管理公司應用好物業(yè)管理用房，為開展高質高效的前期物業(yè)管理提供保障。同時，要制定完善物業(yè)維修資金管理等制度，制定嚴格的審批和執(zhí)行流程，切實保障業(yè)主權益。

綜上所述，人們在購買一個新開盤的小區(qū)或者居住區(qū)域房屋的時候都是已經存在一個物業(yè)公司進行管理的，但是這個物業(yè)并不是由居民自發(fā)選擇而是開發(fā)商找的，雖然和開發(fā)商有著很密切的關系，但是提前有個物業(yè)公司也是有助于前期的管理的。

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