購房后我們會簽訂房屋買賣合同，那大家很清楚，其中物業(yè)服務(wù)合同就是我們所簽合同的一部分，而且是必需的，任何人不能隨便取消。當然，有些主客觀的原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)合同無效，那現(xiàn)實中究竟這個物業(yè)服務(wù)合同的效力是怎樣的呢?我們一起在下文中進行了解。

一、物業(yè)服務(wù)合同的效力是怎樣的

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的效力

1、 業(yè)主委員會成立以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力。

2、 物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

(二)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的效力

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主具有約束力。

二、物業(yè)服務(wù)合同在無效情況下的處理方式

(一)具有下列情形之一，當事人請求認定物業(yè)服務(wù)合同或合同條款無效的，應(yīng)予支持：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未依照《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅小區(qū)業(yè)主委員會依法成立后，仍以自己名義與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。

3、商品房預(yù)售合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)的約定，有排除業(yè)主以后選擇物業(yè)管理企業(yè)和商定物業(yè)服務(wù)費權(quán)利條款的。

4、物業(yè)管理企業(yè)沒有依法取得相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的。

5、業(yè)主委員會未征得業(yè)主大會的同意或未按業(yè)主大會決定的范圍而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，起訴前或者一審期間未取得業(yè)主大會或50%以上業(yè)主追認的。

6、物業(yè)管理企業(yè)擅自將整體管理服務(wù)轉(zhuǎn)托、轉(zhuǎn)讓給第三人或?qū)⑵渲夂笠苑职拿x發(fā)包給第三人的。

7、其他違反法律或行政法規(guī)強制性規(guī)定的。

(二)合同被確認無效后，物業(yè)管理企業(yè)已提供服務(wù)的，可請求業(yè)主按當?shù)卣?guī)定的最低價格支付物業(yè)服務(wù)費用。

(三)符合下列情形之一，當事人請求確認物業(yè)服務(wù)合同無效的，不予支持：

1、經(jīng)法定程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會雖未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案，但根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。

2、經(jīng)法定程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會未征得業(yè)主大會的同意或未按業(yè)主大會決定的范圍而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，但在起訴前或者一審期間取得業(yè)主大會或50%以上業(yè)主追認的。

3、未經(jīng)法定程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，但在起訴前或者一審期間有50%以上的業(yè)主事后追認的。

合同的效力是很重要的，也是整個交易中最為關(guān)注的，物業(yè)服務(wù)合同作為一個特殊的服務(wù)合同，有其他合同的一般特性，所以說它的無效并不必然導(dǎo)致整個合同的失效。而通常從開發(fā)商手里購房的時候，往往會先簽訂一份物業(yè)管理合同，至于物業(yè)服務(wù)合同的效力，就需要根據(jù)實際的合同內(nèi)容來判定了，一般符合相關(guān)法律規(guī)定的話，則通常這樣的合同就是認為具有法律效力的。

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