購(gòu)買新房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商承諾了很多優(yōu)惠吸引人的條件，大家都是高高興興的簽訂購(gòu)房合同。但是新房到手，難免會(huì)有幾處不滿意的地方。今天小編就來(lái)給大家講講關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛的那些事，以及一些專業(yè)律師的分析和相關(guān)途徑去解決。

一、什么是前期物業(yè)服務(wù)合同?

前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。

二、解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對(duì)策分析

(一)加強(qiáng)房管部門監(jiān)管以及相關(guān)政策引導(dǎo)

在我國(guó)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理部門為房管局的物業(yè)科，要從源頭上減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛的數(shù)量，物業(yè)管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)督、管理力度，宏觀指導(dǎo)。筆者認(rèn)為完善科學(xué)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)、投標(biāo)制度，讓有資質(zhì)的服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)競(jìng)標(biāo)，定期監(jiān)督、檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知，責(zé)令其在一定期限內(nèi)作出整頓等一系列措施均可保障物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效果，減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛的數(shù)量，并有利于和諧社區(qū)的建設(shè)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)合同具有公益性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)也具有公益性，特別是在公共設(shè)施的維護(hù)方面更體現(xiàn)了公益性特征，物業(yè)管理部門可出臺(tái)相關(guān)政策引導(dǎo)，通過(guò)各種方式引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主自動(dòng)履行自己的職責(zé)，只有提高履行合同義務(wù)的自覺(jué)性，才能督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高服務(wù)水平，才能促使業(yè)主自覺(jué)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，主動(dòng)履行業(yè)主的義務(wù)，從而共同促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)美和諧的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)雙贏。

(二)成立社區(qū)調(diào)解組織，調(diào)處物業(yè)服務(wù)合同糾紛

調(diào)解是在第三方的主持下，以國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等為依據(jù)，對(duì)糾紛進(jìn)行斡旋、勸說(shuō)，促使他們相互諒解，進(jìn)行協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議，消除糾紛的活動(dòng)。隨著近年來(lái)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的逐漸增多，筆者認(rèn)為在社區(qū)設(shè)立專門的調(diào)解組織已很有必要，社區(qū)調(diào)解組織的成員可由社區(qū)工作人員、業(yè)主委員會(huì)主任、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)人員、社區(qū)法官等組成。一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，首先由社區(qū)調(diào)解組織居中調(diào)處，對(duì)爭(zhēng)議大、矛盾突出的糾紛在調(diào)解無(wú)果后告知雙方當(dāng)事人可向管轄法院提起訴訟。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，基于物業(yè)服務(wù)合同中的業(yè)主一方人數(shù)眾多，達(dá)到完全意見(jiàn)統(tǒng)一是非常困難的，因此在是否愿意調(diào)解、是否愿意接受調(diào)解的結(jié)果方面，可以通過(guò)全體業(yè)主表決決定，也可以采取類似于《物權(quán)法》中的業(yè)主專有面積占建筑物總面積的比例和業(yè)主占總?cè)藬?shù)的雙重比例的辦法來(lái)決定。在社區(qū)調(diào)解組織的調(diào)解下，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的雙方當(dāng)事人之間本著互諒互讓的態(tài)度和實(shí)事求是的精神，就有關(guān)糾紛的解決自行達(dá)成和解協(xié)議，并自覺(jué)履行，不僅能維持和睦融洽的鄰里關(guān)系，也有利于建立和諧舒適的社區(qū)，更有助于提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

(三)法官進(jìn)社區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)釋法解決糾紛

社區(qū)法官機(jī)制雖不是新生事物，但在物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)的背景下法官進(jìn)駐社區(qū)具有不可忽略的重要作用。法官進(jìn)社區(qū)主要是指社區(qū)所在地法院定期派駐法官進(jìn)社區(qū)進(jìn)行法律宣傳、咨詢和訴前調(diào)解糾紛，收到了良好成效，筆者認(rèn)為該項(xiàng)舉措有助于提高民眾的法律意識(shí)，有效推動(dòng)和諧社區(qū)的建設(shè)，尤其對(duì)于社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的解決可起到舉足輕重的作用。如前所述，社區(qū)法官可作為社區(qū)調(diào)解組織的成員，根據(jù)生活經(jīng)歷和自身審判經(jīng)驗(yàn)，深入社區(qū)開(kāi)展法律宣傳,定期或不定期走訪社區(qū)了解社區(qū)民情,就地開(kāi)庭起到“審判一案、教育一片”效果，有效化解發(fā)生在社區(qū)內(nèi)的各種糾紛，尤其是幾年來(lái)逐漸增多的物業(yè)服務(wù)合同糾紛。此外，為了簡(jiǎn)化程序、提高效率，由社區(qū)法官獨(dú)自調(diào)解糾紛，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)豐富的民事法官，通過(guò)釋法明理，能有效解決大部分物業(yè)服務(wù)合同糾紛，有效地節(jié)約了司法資源，并能收到良好的法律效果和社會(huì)效果。

(四)仲裁解決

仲裁是指發(fā)生糾紛的當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定，事先或事后達(dá)成協(xié)議，把他們之間的爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)作出判斷。仲裁對(duì)有效解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛有著重要的意義。仲裁一般以雙方自愿為前提，范圍一般為民商事糾紛。仲裁程序相對(duì)于解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛的其他方式具有自愿性、專業(yè)性、靈活性、快捷性、獨(dú)立性等特點(diǎn)，為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的及時(shí)、公正、有效地解決提供了程序保障。事實(shí)上，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)先設(shè)定的物業(yè)服務(wù)合同中已載明如有糾紛交由仲裁委員會(huì)仲裁，這表明用仲裁的方式解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛是物業(yè)服務(wù)逐步走向社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)。適用仲裁方式解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛既能節(jié)約司法成本，提高效率，又能有效地保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(五)完善相關(guān)法律依據(jù)，通過(guò)訴訟途徑解決

司法是權(quán)利救濟(jì)的最后一道屏障，當(dāng)事人在窮盡了所有的解決方式后仍然不能解決糾紛時(shí)，會(huì)選擇訴訟途徑。訴訟是指國(guó)家司法機(jī)關(guān)依照法定程序，解決糾紛、處理案件的專門活動(dòng)。目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同方面的糾紛大部分進(jìn)入了民事訴訟程序，但在該類糾紛的審理中，法院遇到了重重障礙，主要原因在于我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的立法層次低、行政色彩濃，規(guī)定過(guò)于概況，操作性不強(qiáng)，實(shí)踐中，法院審理物業(yè)合同糾紛案件時(shí)，通常以《民法通則》、《合同法》等為依據(jù)，但是這些法律并無(wú)直接關(guān)于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定又過(guò)于原則，造成了法院對(duì)該類糾紛的法律適用難。由于我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同方面的法律依據(jù)不足，政策引導(dǎo)不夠，導(dǎo)致司法實(shí)踐中出現(xiàn)了不少問(wèn)題，前文已有敘述，在此不再贅述。因此要樹(shù)立司法權(quán)威，提高司法效率，保障法律的公平公正統(tǒng)一適用，更好地解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛，就需要制定物業(yè)服務(wù)合同方面的相關(guān)法律，提高物業(yè)服務(wù)立法層次，統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，在法律中明確物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，建立配套的實(shí)施細(xì)則，細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)合同的科學(xué)化和規(guī)范化，進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。

綜上所述，購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，一定要閱讀清楚相關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同的細(xì)則，如果是開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送，一定要訂立相關(guān)合同說(shuō)明，這段期間的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是由開(kāi)發(fā)商支付，發(fā)生前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，一定要積極舉證，尋求合法的機(jī)構(gòu)或律師的幫助，爭(zhēng)取自己的最大權(quán)益。

如何認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，業(yè)主接受物業(yè)公司繼續(xù)履行合同的行為?

拖欠物業(yè)費(fèi)影響過(guò)戶嗎

原業(yè)主欠下物業(yè)費(fèi)該由誰(shuí)補(bǔ)繳