我國的物業(yè)行業(yè)還沒有一定的規(guī)范，所以業(yè)主和物業(yè)之間往往會產(chǎn)生一定的糾紛，為了小區(qū)的服務可以得到順利地進行，所以物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾需要得到盡快的解決。那么物業(yè)服務合同糾紛該如何處理才是符合法律規(guī)范又可以盡可能的滿足雙方的要求呢。

一、物業(yè)服務合同糾紛

1、加強房管部門監(jiān)管以及相關政策引導

在我國，物業(yè)服務企業(yè)的管理部門為房管局的物業(yè)科，要從源頭上減少物業(yè)服務合同糾紛的數(shù)量，物業(yè)管理部門必須加強監(jiān)督、管理力度，宏觀指導。筆者認為完善科學的物業(yè)服務企業(yè)的招標、投標制度，讓有資質(zhì)的服務意識強的物業(yè)服務企業(yè)來競標，定期監(jiān)督、檢查物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量，對不符合標準的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出整改通知，責令其在一定期限內(nèi)作出整頓等一系列措施均可保障物業(yè)服務的質(zhì)量和效果，減少物業(yè)服務合同糾紛的數(shù)量，并有利于和諧社區(qū)的建設和物業(yè)服務行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

物業(yè)服務合同具有公益性，物業(yè)服務企業(yè)提供的服務也具有公益性，特別是在公共設施的維護方面更體現(xiàn)了公益性特征，物業(yè)管理部門可出臺相關政策引導，通過各種方式引導物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主自動履行自己的職責，只有提高履行合同義務的自覺性，才能督促物業(yè)服務企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高服務水平，才能促使業(yè)主自覺配合物業(yè)服務企業(yè)的工作，主動履行業(yè)主的義務，從而共同促進物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)建一個優(yōu)美和諧的生活環(huán)境，實現(xiàn)雙贏。

2、成立社區(qū)調(diào)解組織，調(diào)處物業(yè)服務合同糾紛

調(diào)解是在第三方的主持下，以國家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等為依據(jù)，對糾紛進行斡旋、勸說，促使他們相互諒解，進行協(xié)商，自愿達成協(xié)議，消除糾紛的活動。隨著近年來物業(yè)服務合同糾紛的逐漸增多，筆者認為在社區(qū)設立專門的調(diào)解組織已很有必要，社區(qū)調(diào)解組織的成員可由社區(qū)工作人員、業(yè)主委員會主任、物業(yè)服務企業(yè)的相關人員、社區(qū)法官等組成。一旦發(fā)生物業(yè)服務合同糾紛時，首先由社區(qū)調(diào)解組織居中調(diào)處，對爭議大、矛盾突出的糾紛在調(diào)解無果后告知雙方當事人可向管轄法院提起訴訟。在物業(yè)服務合同糾紛中，基于物業(yè)服務合同中的業(yè)主一方人數(shù)眾多，達到完全意見統(tǒng)一是非常困難的，因此在是否愿意調(diào)解、是否愿意接受調(diào)解的結果方面，可以通過全體業(yè)主表決決定，也可以采取類似于《物權法》中的業(yè)主專有面積占建筑物總面積的比例和業(yè)主占總人數(shù)的雙重比例的辦法來決定。在社區(qū)調(diào)解組織的調(diào)解下，物業(yè)服務合同糾紛的雙方當事人之間本著互諒互讓的態(tài)度和實事求是的精神，就有關糾紛的解決自行達成和解協(xié)議，并自覺履行，不僅能維持和睦融洽的鄰里關系，也有利于建立和諧舒適的社區(qū)，更有助于提高物業(yè)服務的質(zhì)量和標準。

3、法官進社區(qū)、現(xiàn)場釋法解決糾紛

社區(qū)法官機制雖不是新生事物，但在物業(yè)服務合同糾紛頻發(fā)的背景下法官進駐社區(qū)具有不可忽略的重要作用。法官進社區(qū)主要是指社區(qū)所在地法院定期派駐法官進社區(qū)進行法律宣傳、咨詢和訴前調(diào)解糾紛，收到了良好成效，筆者認為該項舉措有助于提高民眾的法律意識，有效推動和諧社區(qū)的建設，尤其對于社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務合同糾紛的解決可起到舉足輕重的作用。如前所述，社區(qū)法官可作為社區(qū)調(diào)解組織的成員，根據(jù)生活經(jīng)歷和自身審判經(jīng)驗，深入社區(qū)開展法律宣傳,定期或不定期走訪社區(qū)了解社區(qū)民情,就地開庭起到“審判一案、教育一片”效果，有效化解發(fā)生在社區(qū)內(nèi)的各種糾紛，尤其是幾年來逐漸增多的物業(yè)服務合同糾紛。此外，為了簡化程序、提高效率，由社區(qū)法官獨自調(diào)解糾紛，對于經(jīng)驗豐富的民事法官，通過釋法明理，能有效解決大部分物業(yè)服務合同糾紛，有效地節(jié)約了司法資源，并能收到良好的法律效果和社會效果。筆者認為要做好該項工作，必須堅持把“法官進社區(qū)”與普法、依法治理相結合，與人民調(diào)解工作相結合，與司法公開相結合。對法官個人來講，一是要當好普法宣傳員，二是要當好矛盾調(diào)解員，三是要打造綜治社區(qū)服務平臺。這些做法既能使已經(jīng)發(fā)生的矛盾得到及時、合理的解決，防止擴大化，也能隨時掌控社區(qū)的動態(tài)，將潛在的糾紛和問題扼殺在搖籃當中，使糾紛在還沒有惡化之前，就得到緩解，并最終得以消化。

4、仲裁解決

仲裁是指發(fā)生糾紛的當事人按照有關規(guī)定，事先或事后達成協(xié)議，把他們之間的爭議提交仲裁機構，由仲裁機構以第三者的身份對爭議的事實和權利、義務作出判斷。仲裁對有效解決物業(yè)服務合同糾紛有著重要的意義。仲裁一般以雙方自愿為前提，范圍一般為民商事糾紛。仲裁程序相對于解決物業(yè)服務合同糾紛的其他方式具有自愿性、專業(yè)性、靈活性、快捷性、獨立性等特點，為物業(yè)服務合同糾紛的及時、公正、有效地解決提供了程序保障。事實上，許多物業(yè)服務企業(yè)在預先設定的物業(yè)服務合同中已載明如有糾紛交由仲裁委員會仲裁，這表明用仲裁的方式解決物業(yè)服務合同糾紛是物業(yè)服務逐步走向社會化、專業(yè)化和市場化的必然趨勢。適用仲裁方式解決物業(yè)服務合同糾紛既能節(jié)約司法成本，提高效率，又能有效地保障當事人的合法權益。

5、完善相關法律依據(jù)，通過訴訟途徑解決

司法是權利救濟的最后一道屏障，當事人在窮盡了所有的解決方式后仍然不能解決糾紛時，會選擇訴訟途徑。訴訟是指國家司法機關依照法定程序，解決糾紛、處理案件的專門活動。目前我國物業(yè)服務合同方面的糾紛大部分進入了民事訴訟程序，但在該類糾紛的審理中，法院遇到了重重障礙，主要原因在于我國物業(yè)服務合同相關的立法層次低、行政色彩濃，規(guī)定過于概況，操作性不強，實踐中，法院審理物業(yè)合同糾紛案件時，通常以《民法通則》、《合同法》等為依據(jù)，但是這些法律并無直接關于物業(yè)服務的內(nèi)容，《物業(yè)管理條例》及《物權法》的相關規(guī)定又過于原則，造成了法院對該類糾紛的法律適用難。由于我國物業(yè)服務合同方面的法律依據(jù)不足，政策引導不夠，導致司法實踐中出現(xiàn)了不少問題，前文已有敘述，在此不再贅述。因此要樹立司法權威，提高司法效率，保障法律的公平公正統(tǒng)一適用，更好地解決物業(yè)服務合同糾紛，就需要制定物業(yè)服務合同方面的相關法律，提高物業(yè)服務立法層次，統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務活動，明確業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的權利義務，在法律中明確物業(yè)服務合同的性質(zhì)，建立配套的實施細則，細化物業(yè)服務合同，指導物業(yè)服務合同的簽訂，促進物業(yè)服務合同的科學化和規(guī)范化，進一步促進物業(yè)服務業(yè)的健康發(fā)展。

所以按照實際情況選擇上述的幾種解決方式進行即可，如果不是很嚴重的糾紛盡量不要選擇訴訟的方式進行解決，畢竟這種方式相對的消耗時間，成本較高，用這種方式來解決問題并不劃算。

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