關(guān)于小區(qū)人防工程車庫(kù)所有權(quán)歸屬問題向來紛爭(zhēng)不少。房產(chǎn)管理部門不為人防工程辦理產(chǎn)權(quán)證，目前爭(zhēng)議的主要是人防工程收益的歸屬。現(xiàn)在有三種意見：有的人是所有權(quán)屬于國(guó)家所有，另外的屬于開發(fā)商所有，還有一些認(rèn)為屬于業(yè)主共有。那么小區(qū)人防工程車庫(kù)所有權(quán)歸屬究竟是怎樣的呢？下面律霸將這個(gè)問題給大家做出詳盡的解釋。

一、人防工程車庫(kù)所有權(quán)歸屬：

1、 地下人防車庫(kù)的實(shí)際投資者是小區(qū)的全體業(yè)主，政府人防主管部門有使用的管理權(quán);使用者必須經(jīng)過申請(qǐng)報(bào)批程序，并按規(guī)定繳納“人防工程使用費(fèi)”。

2、 無論存在怎樣的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家還是歸業(yè)主的爭(zhēng)論，地下人防車庫(kù)的收益歸全體業(yè)主當(dāng)屬無疑。純收益為毛收益中去掉成本后的部分，而成本包括人防工程使用費(fèi)以及管理人員、水電費(fèi)、設(shè)備維修、標(biāo)志標(biāo)線、清潔等費(fèi)用。

3、 地下人防車庫(kù)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)應(yīng)該也只能歸小區(qū)全體業(yè)主所有。

4、 業(yè)委會(huì)成立后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)委會(huì)移交與地下人防車庫(kù)有關(guān)的審批文件(具體方法需按人防主管部門要求辦);或由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主作為人防工程隸屬單位出具證明，由物業(yè)公司到人防主管部門重新辦理審批。

按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，小區(qū)的地下人防車庫(kù)沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，政府不會(huì)對(duì)其發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，其權(quán)利附屬在承擔(dān)費(fèi)用(土地和建設(shè))的小區(qū)住宅建筑(面積)上，因此應(yīng)歸全體業(yè)主所有，其產(chǎn)生的純收益也歸全體業(yè)主所有。

既然與人防工程相關(guān)，我們?cè)賮砜纯磁c人防工程有關(guān)的法規(guī)是怎樣規(guī)定的。

二、 人防(工程)車庫(kù)的建設(shè)與使用

《中華人民共和國(guó)防空法》第十八條規(guī)定：“人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”

第二十條規(guī)定：“建設(shè)人民防空工程，應(yīng)當(dāng)在保證戰(zhàn)時(shí)使用效能的前提下，有利于平時(shí)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、群眾的生產(chǎn)生活和工程的開發(fā)利用?！?/p>

第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！?

《西安市人民防空條例》第十二條規(guī)定：“城市地下交通干線、地下商業(yè)娛樂設(shè)施、地下停車場(chǎng)、地下過街道、共同溝等城市地下空間的開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)兼顧人民防空需要?！?

第十六條規(guī)定：“城市新建民用建筑必須按照國(guó)家和本市的規(guī)定修建防空地下室?！?/p>

以上可以看出，政府對(duì)于住宅小區(qū)建設(shè)人防工程的規(guī)定是強(qiáng)制性的，開發(fā)商一般沒有權(quán)利拒絕;換句話說，開發(fā)商在小區(qū)建設(shè)的總成本中必須包含人防工程的費(fèi)用。建設(shè)的人防工程在和平時(shí)期可以使用或利用。

《中華人民共和國(guó)防空法》第七條規(guī)定：“國(guó)家人民防空主管部門管理全國(guó)的人民防空工作。大軍區(qū)人民防空主管部門管理本區(qū)域的人民防空工作?？h級(jí)以上地方各級(jí)人民政府人民防空主管部門管理本行政區(qū)域的人民防空工作?！?/p>

《西安市人民防空條例》第六條規(guī)定：“市人民防空主管部門管理本市的人民防空工作。區(qū)、縣人民防空主管部門管理本區(qū)、縣的人民防空工作

以上清楚表明，利用我小區(qū)的人防工程改建成地下車庫(kù)必須向政府人防主管部門申請(qǐng)，辦理一系列手續(xù)，如填寫《使用人防工程責(zé)任書》等，獲得批準(zhǔn)，并交納“人防工程使用費(fèi)”。在我小區(qū)建設(shè)使用前期，開發(fā)商已經(jīng)先行經(jīng)過了申報(bào)程序并獲得批準(zhǔn)，這是必須的，否則小區(qū)業(yè)主在這期間無法使用地下車庫(kù)。在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定，向代表全體業(yè)主(包括開發(fā)商擁有的部分)的業(yè)委會(huì)移交相應(yīng)的審批程序和文件;或者，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主作為人防工程隸屬單位出具證明，由物業(yè)公司向朝陽(yáng)區(qū)人防辦提出申請(qǐng)。關(guān)于“人防工程使用費(fèi)”，這是必須要交的，目前查不到公開的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);經(jīng)咨詢朝陽(yáng)區(qū)人防辦，該標(biāo)準(zhǔn)大致是0.15-0.20元/月平方米。

三、 人防(工程)車庫(kù)的收益分配

《中華人民共和國(guó)防空法》第五條規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！薄侗本┦腥嗣穹揽諚l例》第十五條規(guī)定：“鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人投資人民防空工程建設(shè)。人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。” 《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》第六條規(guī)定：“本市鼓勵(lì)支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人建設(shè)和使用人防工程。人防工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！?北京市人民防空辦公室2004年11月19日《關(guān)于人大代表對(duì)人防工程產(chǎn)權(quán)問題的回復(fù)》中進(jìn)一步說明：“開發(fā)商將房屋賣出后，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)際上它就不再是投資主體，投資者也就隨之變成了購(gòu)買房屋的人。因?yàn)樾藿ǖ叵率业耐顿Y已攤?cè)氤鲑u的房?jī)r(jià)之中而隨房屋賣出?！薄伴_發(fā)商一旦賣出其開發(fā)的房屋，也就不再是修建防空地下室的投資主體的主體地位”?！俺鞘芯幼⌒^(qū)的人防工程真正投資人是購(gòu)買商品房的業(yè)主們，這是事實(shí)。城市居住小區(qū)的人防工程投資建設(shè)是社會(huì)投資建設(shè)的性質(zhì)，因?yàn)樗{入了商品房綜合開發(fā)成本，每個(gè)購(gòu)買商品房的人都是投了資的?！?/p>

以上規(guī)定明確指出，我小區(qū)人防車庫(kù)的收益歸屬于實(shí)際的投資者全體業(yè)主，因?yàn)椤半S著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，”“投資者也就隨之變成了購(gòu)買房屋的人”。我國(guó)其他法規(guī)也支持“修建地下室的投資已攤?cè)氤鲑u的房?jī)r(jià)之中而隨房屋賣出?！?如《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條規(guī)定：“商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：…… 4. 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)及非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)?！?《北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》第七條規(guī)定：“商品住宅銷售價(jià)格由以下部分構(gòu)成：(一)住宅開發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用?！薄渡唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?！弊⒁猓胺?jǐn)傄?guī)則”中所說的“共用建筑面積”僅指計(jì)入分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e，把作為人防工程的地下室排除在外，實(shí)際上將其列入不分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e中，與小區(qū)的道路、亭閣、花園等為一類?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“凡國(guó)家確定的一、二類人防重點(diǎn)城市均應(yīng)按國(guó)家人防部門的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建。”很清楚，在居住區(qū)使用的人防工程部分已納入配套共(公)建(筑)，而配套共建已納入商品住宅價(jià)格構(gòu)成之中。以上多部法規(guī)表明，地下人防車庫(kù)作為小區(qū)的附屬工程或配套公建其建設(shè)費(fèi)已經(jīng)納入到住宅銷售價(jià)格之中，地下人防車庫(kù)的收益依法歸作為實(shí)際投資人的小區(qū)全體業(yè)主所有。

四、 地下人防(工程)車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)

住宅小區(qū)按國(guó)家規(guī)定自建地下人防工程的產(chǎn)權(quán)在業(yè)界是有爭(zhēng)議的。其中最典型的是北京市人民防空辦公室2004年11月19日《關(guān)于人大代表對(duì)人防工程產(chǎn)權(quán)問題的回復(fù)》中的描述。該《回復(fù)》在引用了相關(guān)法規(guī)后認(rèn)為，雖然“人防工程真正投資人是購(gòu)買商品房的業(yè)主們”，但“城市居民小區(qū)的防空地下室產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國(guó)家，使用管理權(quán)應(yīng)歸人民防空主管部門?！蹦敲催@種解釋正確嗎?符合我國(guó)的法律規(guī)定嗎?讓我們來看看。

《中華人民共和國(guó)國(guó)防法》第三十七條規(guī)定：“國(guó)家為武裝力量建設(shè)、國(guó)防科研生產(chǎn)和其他國(guó)防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國(guó)防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國(guó)防資產(chǎn)。國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有?！?《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》第二條規(guī)定：“人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)組成部分，是指人防主管部門及所屬單位占有、使用及管理的，在法律上確認(rèn)為國(guó)家所有，能以貨幣計(jì)量的各種經(jīng)濟(jì)資源的總和。即指人防部門占有、使用的國(guó)有資產(chǎn)和管理的人防工程、指揮、通信、警報(bào)設(shè)施等兩大部分資產(chǎn)?！睆囊陨弦?guī)定可以明確看出，1)國(guó)家沒有規(guī)定由私人或個(gè)人/團(tuán)體投資建設(shè)的人防工程的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，2)要確認(rèn)為人防國(guó)有資產(chǎn)，“在法律上確認(rèn)為國(guó)家所有”是關(guān)鍵所在。我國(guó)的法律通常認(rèn)為，國(guó)有資產(chǎn)或國(guó)家資產(chǎn)的形成主要有兩種方式，一是國(guó)家以各種直接投入或投資形成，二是國(guó)家通過征用或征收的方式形成。對(duì)于后者，除在戰(zhàn)爭(zhēng)等緊急情況外，應(yīng)通過一定的征收征用程序并給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。 國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！彪m然我國(guó)的法律建設(shè)不夠完善，在立法過程中法規(guī)之間還有不協(xié)調(diào)的地方，但很明確的是任何的下級(jí)法規(guī)都不能違反上級(jí)法規(guī)，而各個(gè)法規(guī)都不能違反《憲法》這個(gè)我國(guó)的根本大法。我們知道國(guó)家或政府人防主管部門并沒有直接投資建設(shè)光大名筑園的地下人防工程，而地下人防工程的真正投資人是全體業(yè)主。如果按北京人防辦解釋，國(guó)家或人防主管部門沒有投資，也沒有經(jīng)過國(guó)有化征收或征用程序并給予補(bǔ)償?shù)那闆r下，仍然認(rèn)為我小區(qū)的地下人防車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有或歸人防部門所有，將涉嫌與我國(guó)《憲法》的規(guī)定明顯不一致的違憲行為。同時(shí)，該地下人防車庫(kù)又不可能是無主資產(chǎn)，所以，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)該也只能歸小區(qū)的全體業(yè)主所有

綜上所述：由于歷史原因和發(fā)展中存在的問題，某些具體的問題可能在一部法規(guī)中闡述或規(guī)定的不夠明確，可能會(huì)引起某些歧義，但只要我們綜合分析考慮與之相關(guān)所有法規(guī)的精神和具體規(guī)定，就不難得出明確的或確定的認(rèn)識(shí)。例如，通過之前對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)方面法規(guī)的分析和對(duì)我國(guó)人防方面法規(guī)分析而得出的結(jié)果是基本相同的。因此，關(guān)于小區(qū)人防工程車庫(kù)所有權(quán)歸屬問題，我們可以得出開篇的結(jié)論。

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